[뒷북 부동산 대책, 투기 못 잡는다]①정부가 자초한 과열 쓸 카드 조차 없다

정부의 땜질식 부동산 대책이 또다시 도마위에 올랐다. 8.25가계부채 대책으로 정부가 스스로 자초한 시장과열을 잡겠다며 11.3부동산 대책을 예고하고 있지만 이 역시 전형적인 뒷북 대책이라는 비난을 사고 있어서다.

게다가 초저금리로 백약이 무효한 상황에서 건설부동산경기 급랭 우려감까지 겹쳐 DTI(총부채상환비율)등 금융 규제 등 마땅히 쓸 카드도 없고, 강남 등 핵심지역에서 시장 논리를 무시한 대책을 전방위로 펼칠 경우 전국적인 광풍을 몰고와 가계부채만 더 늘릴 수 있다는 우려감이 팽배해지고 있다.


◇무차별 규제 어려워 두더지잡기만 할 듯 = 정부가 스스로 부동산 투기과열을 자초했다고 전문가들은 입을 모은다. 지난 8월 가계부채 대책 발표 당시 분양권 전매제한 강화 등 강력한 수요억제책을 펼치지 않아 과열이 아니라는 엉뚱한 신호로 시장의 오판을 조장했다는 의미다. 정부가 집값 상승을 부추겼다는 뜻이다.

국토부가 미적거리는 동안 금융위원회 등 금융당국에서 보금자리론 사실상 중단, 집단대출 옥죄기 등 금융 대책을 쏟아내면서 일부 지역에만 수요가 몰리는 부동산 양극화를 부추기는가 하면 정작 서민들의 내집마련 꿈은 무참히 짓밟고 있다는 얘기마저 나온다. 무엇보다 이번 11.3대책이 뒷북 대책이라는 비난이 쇄도하고 있다.

실제 내년과 내후년 입주물량이 70만가구에 이르는 등 아파트 공급과잉으로 가격 하락이 예상되는데다 고공행진을 거듭하던 강남집값이 꺾일 시점이라안하면 올 초에 나와야 했을 규제라는 의미다.

그나마 시장과열을 진정시킬 실효성 있는 카드가 사실상 없다는 것도 문제다. 섣불리 강남 등 시장을 건드렸다가는 국내 경제 성장률의 절반을 차지하고 있는 부동산 시장이 무너져 경제 초가삼간을 모두 태워버릴 수 있어서다.

부동산 업계에 따르면 내달 3일 경제장관회의에서 발표될 부동산 대책에는 청약과열현상이 발생한 지역 대상의 ▲분양권 전매제한기간 연장 ▲분양권 재당첨 제한 ▲1순위 자격 각화 등이 포함될 것으로 예상된다. 이 가운데 가장 유력한 카드인 전매제한기간을 입주할 때까지 강화할 경우 분양권 거래시장을 아예 없애겠다는 신호로 받아들여져 시장에 직격탄이 될 가능성이 크다. 그나마 내수 시장을 이끌던 부동산 시장이 급랭하면서 한국경제가 뿌리째 흔들릴 수 있어서다.

정부가 유일호 경제부총리와 강호인 국토부 장관의 입을 통해 이달 지속적으로 시장에 구두개입 시도한 것도 부동산 규제 대책없이 시장을 잠재워보려는 의도 였다는 게 업계 일각의 시각일 정도다. 때문에 시장 과열에 직효가 있을 것으로 보이는 투기과열지구 지정이나 DTI(총부채상환비율) 규제 등 강력한 대책은 이번 11.3대책에서 제외될 수 있다는 분석이 힘을 얻고 있다. 이렇게 되면 또다시 뒷북에 찔끔찔끔이나 땜질식 처방으로 강남 등 핵심지역 이외의 부동산이 더 활활 타오를 수 있다는 우려섞인 목소리가 높다.

여기에 강남권 시장이 더 활개칠 수 있다는 관측도 동시에 나온다. 예전 노무현 정부 당시 강남 3구 등을 버블세븐으로 지정하고나서 등 특정 지역을 겨냥한 대책 이후엔 이들 지역 집값이 더 폭등했단 사례가 바로 그것이다. 과거 2005년 정부가 과열지구지정하고 분양권 전매제한을 5년에서 10년으로 늘렸던 적이 있지만 매매가는 20% 뛰었다.

이번 11.3대책도 예외가 아닐 수 있다는 얘기다. 특히 강남지역은 내년 입주물량이 2000가구에도 못 미칠 정도로 주택 공급량이 절대로 부족한 상황이다. 수요공급 논리를 무시한 대책을 펼친다면 강한 후폭풍이나 부작용에 시달릴 게 불보듯 하다는 분석이 힘을 얻고 있다.


◇내성 강해진 강남···수도권엔 풍선효과만 = 실제 강남권은 관망세만 짙어지고 있는 가운데 내성이 강해지고 있는 분위기다. 내달 3일 정부가 대책을 발표한다고 예고했으나, 시장 흐름은 조용하고 집값에 미치는 영향도 제한 적인 모습이다. 정부의 엄포에도 이미 내성이 생기고 있다는 의미다. 한국감정원에 따르면 10월 마지막 주 전국 주간 아파트 매매가격 동향을 보면 0.07% 상승했다 이는 전주 대비(0.08%) 대비 소폭 하락한 수치다.

충남(-0.13%). 경북(-0.07%), 충북(-0.03%) 등 매매가격이 마이너스를 보였다. 서울은 지난주 대비 상승폭이 0.05%포인트, 강남권 재건축 단지는 0.09%포인트 하락했다. 관망세가 확대되면서 서울 강남권을 비롯한 수도권들이 지난주 대비 상승폭이 축소되긴 했으나 최근 가파르게 오른 가격을 감안하면 낙폭이 크진 않은 셈이다.

반면 강남 외 지역은 오히려 아파트 완판 행직이 이어지는 등 풍선효과가 나타나고 있다. GS건설은 경기도 안산 고잔신도시 90블록에서 분양한 4000여가구 규모의 대규모 복합단지 그랑 시티자이 아파트와 오피스텔의 계약이 계약 시작 일주인 이내에 모두 완료됐다. 아파트 3728가구는 계약 닷새만에 모두 팔렸고, 오피스텔 555실도 이틀만에 계약이 마무리됐다.

강북권에서 이달 중순 이후 청약 신청을 받은 마포구 신촌숲 아이파크와 영등포구 신길뉴타운 아이파크는 모두 1순위에서 50대 1이 상의 경쟁률을 보였다. 최근 분양한 서울 강동구 고독주공 2단지 재건축인 고덕 그라시움(2010가구), 경기도 의왕 의왕장안지구 파크 푸르지오(1068가구)는 모두 계약 나흘만에 다 팔려나갔다.

전문가들은 이번 11.3대책이 금융 규제를 쏙 빼거나 미적지근한 대책 등 강력한 투기억제 카드를 제시하지 못한다면 되레 투기광풍으로 가계빚만 늘리고 미친 분양 시장도 잠재우기 어려울 수 있다고 강조한다. 실제로 역대정부도 부동산 과열시마다 대책을 내놨지만 전셋값 잡기 등 서민주거 안정은 커녕 그 자체가 결가적으로 규제완화 카드가 되어 집값 상승을 부추긴 사례도 적지 않았다는 것.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “정부가 시장에 엄포를 놓은 이후로 최근 각종 부동산 지표가 안정화되고 있는 건 사실”이라면서도 “그렇다고 또다시 어설픈 규제를 들이대면 시장은 곧바로 다시 기고만장해서 날뛰게 될 것이다. 초저금리가 사라지지 않은 한 돈은 부동산으로 흐를 수 밖에 없어 딱히 대책도 없다. 금융 대책이 없다면 가계빚만 늘릴 것이다. 후분양제 도입이나 비소구금융 등 근본적인 대책이 필요하다”고 말했다.


김성배 기자 ksb@