[부동산 잔치 끝났다]①정부, 부동산 규제책 만지작···“어설프면 더 날뛴다”

박근혜 정부가 부동산 시장에 또다시 칼을 꺼내 들었다. 8.25가계부책 대책에도 가계부채 증가세가 꺾이지 않고 있는 데다 서울 강남권과 수도권을 중심으로 부동산 투자 광풍까지 불고 있어서다.

금융당국은 은행권의 가계대출에 이어 보금자리론 등 서민들이 주로 이용하는 정책성 주택담보대출까지 옥죄기에 나서고 국토교통부는 분양권 전매제한 강화 등 공급 축소에다 수요까지 틀어막는 정책도 펼치겠다고 으름장을 놓고 있다. 하지만 8.25대책에 보듯 초저금리속에서 나오는 부처간 엇박자 등 어설픈 냉온탕식 대책으론 시장 투기 광풍에 되레 기름만 부을 수 있다는 지적이 나온다.

◇금융당국 가계부채 급증에 선봉 역할 = 부동산 투기 광풍 틀어막기에 금융위원회 등 금융당국이 선봉에 섰다. 최근 금융당국은 은행들에 대출 증가 속도를 조절하라고 압박하며 사실상 총량 관리에 들어갔다. 아예 부동산 수요 자체를 틀어막기 위한 정책 행보에 나선 것이다. 시중은행들은 일반 주택담보대출은 물론이고 중도금 대출과 신용 대출도 심사를 까다롭게 하거나 금리를 올리는 방식으로 대출 조이기에 나섰다.

특히 최근 상대적으로 금리가 낮아 ‘내 집 마련 도우미’로 불리는 보금자리론으로 수요가 쏠리자 정부가 대출 옥죄기 대상을 보금자리론까지 확대했다. 주택금융공사에 따르면 올 들어 8월 말까지 보금자리론은 모두 9조4190억 원이 대출됐다. 특히 8월 한 달간 대출금은 상반기 월평균 실적(8984억 원)보다 138% 급증한 2조1415억 원에 이른다.

부동산 주무부처인 국토부도 투기 억제와 수요 억제 카드를 동시에 만지작거리고 있다. 지난 8.25대책에선 공급 축소 카드만 제시했던 국토부도 수요 차단의 필요성을 인정한 셈이다. 가장 대표적인 게 분양권 전매제한기간을 강화하는 것이다. 현행 6개월인 수도권 민간주택 분양권 전매제한 기간을 과거와 같이 1년으로 강화하겠다는 것이다. 국토부는 지난 2014년 7월부터 1년인 전매제한 기간을 6개월로 단축했다.

이 조치로 억대 프리미엄을 챙길 수 있게 되자 초저금리를 타고 전매차익을 노린 투기자금이 대거 강남 재건축 등 시장에 유입됐다는 지적이 나와서다. 비투기과열지구 민영주택 재당첨 제한도 재도입을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 지금은 강남구 재건축 단지에 당첨된 후 곧바로 서초구 재건축 단지에도 또 당첨될 수 있지만 1~5년간 재당첨 제한을 두겠다는 것이다. 청약통장 1순위 자격조건도 다시 강화할 조짐이다. 다만 투기과열지구 지정과 같은 강력한 대책은 도입하지 않겠다는 방침이다. 내수 경기의 한 축인 부동산 경기를 한꺼번에 꺼뜨릴 경우 후폭풍을 피해가겠다는 의도로 해석된다.

◇강남 재건축 조준?···서민만 압박 = 문제는 이런 대책들이 오히려 서민들의 내집 마련의 꿈을 빼앗는데 있다. 가장 대표적인 사례가 보금자리론의 신규 판매 옥죄기다. 금융위는 주택금융공사가 판매하는 보금자리론의 자격요건을 오는 19일부터 연말까지 한시적으로 강화한다. 담보가 되는 주택가격을 종전 9억원에서 3억원으로 축소하고 대출한도도 5억원에서 1억원으로 줄인다.

금융위는 집단대출 가이드라인 도입 등 8.25대책 이후 추가대책도 검토하고 있다. 무엇보다 전월세난에 몰린 서민들이 이용하는 보금자리론 대출까지 강화되면서 새 아파트 청약 등을 통해 내집마련 분양자들이나 실수요자들의 피해가 불가피해졌다. 보금자리론은 강남 지역 재건축 열기를 가라않질 수 있는 수단이 아니라는게 전문가들의 공통된 견해다. 실제 4분기(10∼12월)에 분양을 앞둔 아파트는 17만6000가구를 웃돈다.

KB국민은행에 따르면 9월 현재 수도권의 평균 주택 가격은 3억8004만 원으로, 수도권의 상당수 실수요자가 ‘집값 3억 원 이하’라는 규정 때문에 연말까지 보금자리론을 이용할 수 없게 됐다. 장경철 부동산일번가 이사는 “정부가 가계 부채 증가와 집값 급등세를 잡으려다 자칫 시장에 잘못된 신호를 줄 경우 전체 부동산시장이 급랭할 수도 있다”고 말했다.

◇또 투기 광풍에 기름 부을수도 = 기획재정부와 국토교통부 관계자들은 최근 "부동산 시장을 진정시킬 정책 수단은 많고, 필요한 시점이 되면 꺼낼 것"이라고 입을 모으고 있다. 때문에 오히려 지난 8.25대책이 실패한 정책임을 자인하고 있다는 지적이 나온다. 대책이 나온지 두달만에 추가 대책을 만지작거리고 있다는 이유에서다.

특히 당시에도 수요억제책이 필요하다고 전문가들이 입을 모았지만, 정부가 공급축소 대책만 앞세우고, 전매제한 기간이나 DTI(총부채상환비율) 강화 등 수요억제책을 쏙 빼는 바람에 부동산 부양 대책이란 오명만 쓰고 투기 광풍에 기름만 부었다는 평가가 나와서다. 이번에도 어설픈 냉온탕식 규제라면 시장에 잘못된 시그널을 줘 강남 재건축 등 시장 투기세력들만 더 날뛰게 할 가능성 있다는 지적이 벌써부터 나온다.

실제 10년간 강남 불패 신화를 이어온 강남 재건축 아파트의 경우 정부가 규제를 가할 때마다 집값이 폭등하는 사례가 다반사였다는 것. 최근 국토부와 HUG(주택도시금융공사)가 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지 재건축) 단지에 사실상 분양가 상한제를 적용하자 되레 청약 경쟁률이 폭등하고, 가격이 치솟는 등의 부작용이 나타난 바 있다.

때문에 전문가들은 투기 광풍을 잠재우기 위한 정공법을 써야한다고 강조한다. 특히 국토부와 금융위 등 금융당국의 엇박자 대책이 아닌 한꺼번에 강남 등 과열지역을 정밀 타격하는 정책 처방전이 필요하다는 의견이다. 전매제한 강화나 투기과열지구 지정과 함께 서민 대상의 대출 규제가 아닌 투기 수요자들에 대한 정밀 금융 옥죄기가 필요하다는 것이다. 나아가 비소구금융 강화나 후분양제 도입 등 더 근본적인 카드를 꺼내야 투기광풍은 물론 가계부채 급증 현상도 막아낼 수 있다고 입을 모으고 있다.

김성배 기자 ksb@