[새정부 부동산 어디로①]진짜 과열인가···강남, 투기꾼만 넘쳐난다

최근 부동산 시장의 이상과열이 점입가경이다. 특히 문재인 새 정부 이후 대마불사로 불리는 강남 재건축을 중심으로 시장이 활활 타오르더니 서울과 경기 등 일부 지역 마저 과열이 우려될 정도로 불이 붙고 있다. 반면 지방에선 청약 미달사태는 물론 미분양 적체마저 심화하는 등 냉랭한 기류가 강하게 감지되고 있다. 전국적 과열현상이 아니라는 의미다. 이런데도 정부가 투기과열지구 지정을 비롯, DTI(총부채상환비율) LTV(주택담보인정비율) 등 기존 금융규제는 물론 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 신무기까지 빼들고 전방위 압박에 나설 태세여서 양극화 심화가 우려된다. 때문에 강남 등 일부 분양 시장에 낀 거품만 들어내고, 단타족을 솎아내는 등 일부 투기 박멸용 카드로 시장 혼란과 생계형 서민들의 피해를 막아야 한다는 지적이다.

12일 건설부동산업계에 따르면 강남권 부동산 시장의 과열 현상이 지속되고 있다. 시장에서 매물은 자취를 감췄지만, 투자자의 발길이 이어지면서 호가가 꾸준히 상승 중이다. ‘자고 일어나면 1억이 오른다’는 우스갯소리는 이제 ‘부르는 게 값’이 됐다. KB부동산에 따르면 지난 5일 기준 강남권 아파트 매매가격은 0.38% 올랐다. 12주 연속 상승한 전국 아파트 매매가격(0.08%)은 물론 서울(0.30%)을 크게 웃돈다. 강남 3구인 강남구(0.59%), 서초구(0.51%), 송파구(0.30%)가 재건축 단지의 영향으로 문의가 급증했다. 특히 강동구 아파트 매매가격은 0.67% 올랐다. 강북권도 재개발 등 정비사업 구역과 높은 전세가율에 따른 매매 전환 수요 등으로 상승폭이 확대되면서 0.16%(주간)를 기록했다.

분양 시장도 강남 등 서울권역을 중심으로만 뜨겁게 달아오르고 있다. 새 정부 들어 서울 아파트 가운데 처음으로 분양을 진행한 서울 신길뉴타운의 ‘보라매 SK뷰’는 527가구(특별공급 제외) 모집에 1만4589건의 청약이 몰리며 평균 27.68대 1의 경쟁률을 기록했다. 올 들어 서울에서 공급한 민간 단지 중 최고로, 종전 기록을 세운 ‘힐스테이트 암사’(평균 12.25대 1)보다 두 배다. 지난 4월 분양권 전매 제한이 풀린 강동구 고덕 그라시움은 분양가보다 5000만~8000만원 정도 높게 거래가 이뤄졌다. 시장이 이렇다보니 단타족들이 기승을 부르고 있다 시세차익이 클 것으로 예상되는 단지에 청약한 뒤 당첨되면 단기간 내에 웃돈을 받으려서는 투기수요가 몰려서다. 관련업계에 따르면 부산에서 올해 분양한 단지 가운데 청약률 상위 3곳의 분양권 전매 현황을 분석한 결과, 계약 이후 두달여간 전체 분양 물량 1676가구의 절반(50.9%) 수준인 853거이 거래됐다. 당첨자 2명중 1명꼴로 분양권을 내다판 것이다.

반면 서울과 부산, 세종 등을 제외한 지방 부동산 시장이 차갑게 얼어붙고 있다. 청약 미달 단지가 속출하고, 공급 과잉이 이어지면서 미분양 공포가 현실화되는 추세다. 부동산114에 따르면 지난 2일 기준 경남지역 아파트값은 지난해 12월 30일에 비해 0.76% 하락했다. 같은 기간 경북(-0.68%) 충북(-0.55%) 충남(-0.4%) 울산(-0.09%) 지역 아파트값도 각각 떨어졌다. 서울(2.04%)이나 부산(1.66%) 세종(1.35%) 등 인기 지역 아파트값이 뛴 것과 비교되는 부분이다.

청약 시장도 마찬가지다. 지난달 충북 충주에서 분양한 ‘충주 호암 힐데스하임’은 1순위 청약접수 결과 867가구 모집에 254명만 청약하면서 0.29대 1로 미달됐다. 게다가 ‘미분양의 늪’에서 헤어나지 못하고 있다. 서울 등 수도권의 미분양주택 수는 지난 2013년 고점을 찍은 뒤 점차 줄고 있지만 지방은 전고점(2012년 말 4만2288가구)을 돌파하는 등 수렁에 빠져드는 모습이다. 국토교통부에 따르면 4월 지방 미분양주택은 4만3144가구로 전월 대비 1.5%(631가구) 증가했다. 2012년 12월 이후 5년여 만에 최고치다. 기존 미분양 물량 중 3361가구가 해소됐지만 신규 미분양이 3992가구 늘어났기 때문이다. 지방 주택시장 침체는 더 심각해질 전망이다. 물량 과다가 주원인이다. 부동산114에 따르면 지방의 신규 아파트 분양 물량은 2014년 21만840가구, 2015년 24만6767가구, 2016년 22만7785가구 등으로 3년 연속 20만 가구 이상이 공급됐다. 국토부가 집계한 올해 전국 아파트 입주물량 39만1000가구 중 올 하반기에만 59%에 달하는 가구가 입주를 앞두고 있다. 미분양에 입주물량 과다가 겹치면 입주자의 유동성에 문제가 생겨 시장이 크게 위축될 가능성도 커진다. 매매가는 물론 전세가도 더 떨어질 수 있는 셈이다.

이에 전문가들은 최근 부동산 시장이 과열이 아니라 양극화 현상이라고 강조한다. 투기꾼들이 넘쳐나는 서울, 세종, 부산 등 일부 지역에서의 시장 국지적인 광풍을 전체 시장의 현상으로 매도해선 안된다는 것이다. 때문에 DTI 등 금융규제 강화를 비롯해 DSR규제까지 전방위 압박에 나선다면 투기꾼만 잡는 게 아니라 내집마련이나 생계형 대출자들까지 피해를 볼 수 있다고 입을 모은다. 뿐만아니라 투기과열지구 지정 등 초강력 대책을 시장에 내놓는다면 되레 핫플레이스라는 것을 전국적으로 예고하는 꼴로 지난 노무현 정부때와 같이 강남 등 부동산 폭등을 부릴 수 있다고 경고한다.

정부가 서둘러 대책을 발표하지 않고 시장 점검 행보부터 나서는 거도 이런 이유에서라는 분석이 나온다. 실제 정부는 이번주부터 서울 강남 등에서 부동산 투기 단속을 벌일 예정이다. 분양권 불법거래부터 임시중개시설물인 ‘떴다방’이 단속 대상이다. 당국은 현장 단속과 함께 부동산 다운계약을 잡기 위한 실거래가신고시스템을 통해 거래 내용을 면밀히 살필 계획이다.