부동산 저승사자 LTV·DTI가 뭐길래···존폐 기로

부동산 저승사자로 불리는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 또다시 도마위에 올랐다. DTI 등 도입 12년간 규제 강화와 완화를 반복하면서 냉온탕 정책으로 시장 혼란을 야기했다는 지적을 받아오더니 급기야 가계부채 대책카드로 정부가 만지작거리고 있다. 실제 이들 대출심사 규제는 일부 가계부채 급증과 연결된다. 새 정부는 가계부채 문제가 심각하다고 보고, 부동산 규제를 강화하는 쪽으로 흐름을 잡았지만 LTV와 DTI 규제를 강화하면 시장에 전달되는 충격이 상당한데다 일부 부처간 시각도 달라 시장 혼란 등 또 파장이 예상된다.

◇시장 상황따라 규제 강화, 완화 반복

DTI와 LTV는 금융 규제로 원래는 금융회사 건전성 강화를 위한 조치다. 하지만 국내에선 부동산 시장 억제책으로 더 많이 활용되고 있다. 실제 대출금을 통해 소비자에게 직접적인 방법으로 규제하는 만큼, 규제·완화에 따른 파급효과가 크다. 지난 2002년 도입된 LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정받을 수 있는 자산가치 비율을 만한다. 지금 기준인 LTV 70%를 적용하면 5억원짜리 주택을 담보로 잡을 경우, 대출을 최대 3억5000만원까지 받을 수 있다는 얘기다.

LTV 비율은 도입 초기였던 2002년에 투기과열지구에 한해 60%로 시작했다. 같은 해 LTV는 전국으로 확대됐고 이듬해 40%로 축소됐다가 2005년 비은행권 주택담보대출을 대상으로 확대 적용됐다. 금융당국은 LTV도입 전까지 은행이 부동산 시장 호황기에 편승해 무분별하게 대출을 집행해왔고 부동산 과열의 단초를 제공했다고 판단했다.

그러나 LTV는 부동산 시장 과열을 막기에는 역부족이었다. 그래서 나온 카드가 DTI(Debt-to-income ratio)였다. LTV가 담보자산을 바탕으로 대출 비율을 산정했던 것과 달리 DTI는 차주의 연간 소득을 바탕으로 대출 규모를 산정하는 보다 강화된 신용평가시스템이다. 이를 테면 DTI가 60%라고 가정할 경우 연봉이 5000만원인 차주는 연간 부채상환으로 나가는 비용이 3000만원을 초과할 수 없다는 말이다. 다시 말해 연간 3000만원의 이자 비용을 감당할 수 있을 정도까지만 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

DTI의 경우 2005년 8월 은행권을 대상으로 시작했고 대출 비율은 40%였다. 신규주택에만 적용됐던 DTI는 2007년 기존 보유 주택담보대출에도 확대 적용됐고 2009년에는 수도권 전역으로 적용 범위를 넓혔다. 하지만 실상 금융위 등 금융당국은 LTV와 DTI 규제카드를 부동산 시장에 활용하길 꺼려하는 것으로 알려졌다. 이들 규제가 금융소비자를 보호하려는 금융안정 목적의 규제이지, 부동산 투기 억제용이 아니라는 의미다. 연장선상에서 12년간 이들 정책이 강화와 완화를 반목하면서 부동산 시장이 냉온탕을 오갔다는 얘기가 그래서 나온다.

◇DTI·LTV 완화 3년···환원 고민하는 정부

최근 DTI·LTV가 다시 기로에 섰다. 지난 2014년 이른바 초이노믹스의 일환으로 규제 완화가 단행됐으나, 최근 부동산 시장이 과열 조짐을 보이면서 정부로서는 재 강화 여부를 결정해야해서다. 특히 1400조원에 육박하는 것 으로 알려진 가계부채 마저 최근 재급등세를 보이자 정부에선 "이대로 있어선 안된다"라는 분위기가 팽배해지고 있는 것으로 알려졌다. 한국은행에 따르면 지난달 말 기준, 국민, 신한, 하나, 우리, 농협, 기업 등 6개 은행의 주택담보대출 잔액은 380조4322억원이다. 전달과 비교하면 1조3599억원 증가했다. 월별 대비 주담대 잔액이 1조원 넘게 늘어난 것은 올해가 처음이다.

아파트 값 폭등으로 주담대 증가폭이 심상치 않은 모습을 보이면서 금융당국은 가계대출 상황을 예의주시하고 있다. 이와 함께 오는 7월 종료되는 LTV·DTI 환원, DSR 도입 여부 등 다각도로 가계부채 대책을 마련하는 데 고심하고 있다. 시장에선 LTV·DTI가 2014년 8월 이전 수준으로 환원되는 것 아니냐는 관측을 내놓고 있다. LTV의 경우 현재 70%에서 완화 이전 수준인 50~70%로, DTI의 경우 현재 60%에서 50%(서울 기준)로 변경될 것이란 분석이다. 그러나 금융위 등 금융당국에서도 LTV·DTI 환원은 섣불리 결정할 수 없다는 입장이다. 금융당국은 시장에 미치는 영향이 커서 현상 유지를 바라는 분위기지만 김현미 국토교통부 장관 후보자 등 문재인 정권 차원에서는 부동산 시장 억제를 위해 LTV·DTI 환원·강화를 추진하려는 움직임을 보이고 있다. 김현미 국토교통부 장관 후보자는 지난 5월30일 “LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제완화가 가계부채 증가의 원인 중 하나”라고 밝혔다.

◇더 센 DSR 도입···DTI·LTV 사라질까

일각에서는 LTV·DTI 완화조치가 이미 받은 수명을 다했다는 지적도 있다. LTV·DTI 규제 완화로 인해 충분한 효과를 본 만큼, 과거 수준으로 환원해야 할 시점이 왔다는 것이다. 무엇보다 이들규제보다 더 강한 것으로 알려진 DSR(총부채원리금상환비율)규제가 도입이 현실화하면서 조만간 폐기처분되는 거 아내냐는 시각도 있다. 실제 문 대통령은 후보 시절 차주의 대출 상환능력 평가 방식을 DTI에서 DSR로 바꾸겠다고 공약했다. 대선공약집에도 ‘DTI 대신 DSR을 여신심사 지표로 활용한다’고 돼 있다.

DSR은 모든 금융권 대출 원리금을 기준으로 대출 가능 한도를 정하는 지표다. 주택담보대출 원리금에 신용대출, 자동차 할부 등 다른 대출의 이자만 더해 대출한도를 계산하는 DTI보다 강화된 규제다. 금융위는 올해부터 2년간 준비 기간을 거쳐 2019년부터 DSR을 은행권 대출심사 기준으로 적용한다는 방침이었다. 그러나 정부 부처 간 협의 과정에서 1년가량 DSR 도입을 앞당기는 방안도 검토하고 있다.

금융권에서는 DSR 규제 비율이 명시화되면서 DTI는 사라질 규제로 보고 있다. DSR이 DTI보다 강화된 규제인만큼 동시에 운영할 의미가 없기 때문이다. 반면 LTV의 경우 담보자산가치에 기반을 둔 규제여서 자산이 많은 이들의 대출 증가세를 억제하는 데 효과적이라는 시각이 많다. 때문에 LTV 규제는 유지될 것으로 보고 있다. 다만 DSR 종합시스템을 구축하는데 시간이 필요하다는 점에서 당분간 DTI 규제도 당분간 유지될 전망이다.