홍재근 카사 대표 "올해 부동산 매수 적기···양적 성장에 집중할 것"

"경제 불확실성이 높은 상황이지만 카사에게 중요한 것은 지금의 경제 상황이 어떤지보다 물건과 입지에 꾸준한 강점이 있고 매각할 수 있는 '꼬마빌딩'다운 '꼬마빌딩'을 찾는 것입니다."

8차 공모 준비에 여념이 없는 홍재근 카사 대표를 최근 대신증권 본사에서 만났다. 이미 7개 건물의 공모를 진행하면서 경험을 쌓은 홍 대표는 이번 공모에도 자신감을 내비췄다.

카사는 부동산 조각투자 업체다. 카사 이용자는 부동산 신탁수익증권을 보유해 건물에서 발생하는 임대료와 매각에서 발생하는 차익을 배당 받을 수 있고, 주식처럼 거래를 통해 매매 차익을 낼 수 있다.

2020년 역삼 런던빌로 공모를 시작한 카사는 2021년 역삼 한국기술센터, 서초 지웰타워, 2022년 여의도 익콘벤처타워, 부티크호텔 르릿, TE물류센터, 2023년 압구정 커머스빌딩 등 현재까지 7개 건물의 공모를 진행했다. 이중 역삼 한국기술센터와 역삼 런던빌은 재작년 매각에 성공해 각각 12.24%, 14.76%의 누적수익률을 올렸다.

8차 공모인 '그레인바운더리 빌딩'은 카사의 올해 첫 공모다. 신촌에 위치한 이번 공모 건물은 총 21억원 규모다. 공모는 오는 21일부터 4월 5일까지 선착순으로 진행될 예정이다.

매번 공모 물건을 선정하는데 어려움과 고민이 많았지만 이번 공모는 특히나 많은 신경을 썼다. 홍재근 대표는 "건물의 입지, 상권과 지역의 관계, 임차인을 보면서 물건을 꼼꼼하게 선별했다"고 말했다.

이번에 공모를 진행하는 그레인바운더리는 쿠키 업체로 사업을 지속적으로 확장하고 있고, 홍대 쪽으로도 입지 넓힐 예정이다. 그 과정에서 그레인바운더리는 기존에 보유한 부동산을 유동화할 필요가 있었고 카사는 그레인바운더리가 혁신적이면서 재무 건전성이 있는 임차인이라는 점을 긍정적으로 평가했다.

카사의 정체성에 대한 고민도 함께 담겼다. 홍 대표는 "카사는 유형자산만 파는 건 아니고 무형자산도 같이 파는 혁신모델"이라며 "물건에 스토리가 묻어 나야 하고 임차인과 지역이 변화하고 성장하는 과정이 따라왔으면 좋겠다. 그럴 수 있는 임차인이면 더 환영한다"고 말했다.

이번에도 최소 투자 금액은 5000원이다. 투자 금액을 높이는 것은 고려하지 않고 있다. 홍 대표는 "카사에는 투자를 통해 투자자와 함께 성장하는 콘텐츠적 성격이 강하다고 보기 때문에 많은 투자자에게 접근성이 높은 최소 투자 금액을 유지할 것"이라고 말했다.
이어 "당장의 임대 수익을 높이기보다는 향후 매각 차익을 남길 수 있는 잠재 가치가 높은 물건을 상장하기 위해 노력하고 있다"고 말했다. '건물'보다는 '땅'의 성격이 강한 꼬마빌딩 투자의 특성상 매각 차익에 중점을 둬서 물건을 선별하고 있다는 설명이다.

홍 대표는 향후 카사의 성장 가능성을 높게 평가했다. 부동산은 전통적인 금융 상품인 만큼 관련 상품도 많고 시장도 넓기 때문이다. 이런 부동산 시장에서 카사의 차별화된 강점은 '꼬마빌딩'이다. 꼬마빌딩은 금액으로 200억원대 미만, 층도 높아야 6~7층인 중소형 건물이다.

홍 대표는 "꼬마빌딩은 시기에 따라 리모델링, 재개발 등으로 건물이 변하는 민첩한 자산이고 이 변화의 기반이 되는 것이 땅"이라고 말했다. 이어 "땅의 내재 가치와 잠재 가치를 신중하게 살펴야 한다"며 "신도시 상가 같은 경우 지금 당장 좋아 보여도 인근에 다른 신도시가 들어서면서 상권이 넘어갈 가능성이 있다"고 설명했다.

꼬마빌딩의 장점은 대지 지분이 높기 때문에 적절한 타이밍에 매각한다면 높은 차익을 기대할 수 있다는 점이다. 홍재근 대표는 "적기에 투자 포지션을 잡고 장기 보유한다면 금처럼 인플레이션을 방어할 수 있는 안전자산의 역할까지 할 수 있다"고 말했다. 물건을 매각하기까지 보유 기간은 2~3년 정도를 예상한다.

홍재근 대표는 올해 양적 성장에 집중할 계획이다. 수치적으로는 최대 10개 건물 상장이 목표다.

물론 부동산 업황이 좋지 않아 목표를 채우기 어려울 수도 있다. 하지만 부동산 업황이 좋지 않은 만큼 매수에는 적기가 될 수 있다는 의견이다. 홍재근 대표는 "내년보다는 올해가 매수 적기"라며 "곧 금리가 피크를 찍고 내려갈 것이고, 유동성과 투자심리도 회복될 것"이라고 말했다.

카사가 꼬마빌딩에 집중하는 데에는 새로운 시장 개척의 의미도 있다. 꼬마빌딩 시장은 기존에도 거래 수는 많았지만 정형화되지 않아 개별성이 크기 때문이다. 홍재근 대표는 "일반인들은 시장에 접근하기 어려워 투자 기회가 있어도 놓치는 경우가 많다"며 "전문성을 가진 카사가 물건을 발굴해 시장을 조성하고 일반 투자자들의 진입 장벽을 낮출 수 있다고 본다"고 말했다.

이어 "일반 투자자들이 소액으로 꼬마빌딩을 거래하면서 투자에 대해 배우고, 지역과 사람에 대한 스토리를 가져가는 컨셉을 유지할 것"이라며 "장기적으로는 임차인과 임대인 상생하는 투자 환경 만드는 데에 기여하고 싶고, 일본 등 해외 부동산에도 도전하고 싶다"고 덧붙였다.