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서승범 기자
등록 :
2016-12-27 13:46

[丙申年이 남긴 것은-부동산]주택시장 호조 속 거품만… 당분간 먹구름 가득

정부 ‘집값 띄우기’에 집값 천정부지
‘묻지마 청약’에 수억원대 웃돈 붙어
대출규제 발표 후 침체…불안감 키워

병신년 부동산시장은 저금리 등 정부정책 영향으로 호황을 보였으나 청약제도 강화와 전매 기간 강화 등의 규제 내용이 담긴 11.3대책 발표 이후 분위기가 급변하며 침체기에 들어섰다.

병신년(丙申年) 부동산시장은 박근혜 정부의 ‘부동산 띄우기’ 정책 기조가 이어지면서 지난해에 이어 상승세를 이어갔다. 사상 초유의 저금리에 분양시장은 여전히 호황을 이뤘고, 기존주택시장 역시 분양가 상승 영향, 재건축 아파트값 상승 등의 영향에 힘입어 동반 상승했다.

다만 저금리 탓에 몰린 투자수요가 적정가격을 넘기게 아파트가격을 밀어올렸고, 이는 거품으로 이어져 정부의 주택시장 안정화를 위한 11.3대책 발표 이후 수요자들의 불안감이 커지면서 주택시장 분위기는 ‘침체’로 돌아섰다. 더군다나 분양시장 호황에 탑승하기 위해 건설사들이 쏟아낸 아파트 물량이 공급과잉으로 문제가 불거져 수요자들의 매매심리는 더욱 위축됐다.

◇정부 정책 영향 분양시장 ‘질주’

올해 주택시장 호황은 지난해와 마찬가지로 저금리가 이끌었다. 사상 최저 금리에다 지난해 2월 청약자격 완화로 인해 수요자들의 신규분양시장 접근이 용이해져 분양시장이 활황을 보였고 이는 기존주택시장 호황으로까지 이어졌다.

부동산114에 따르면 이달 20일 기준 현재 전국 평균 청약률은(특별공급 제외) 14.53대 1로 분양시장 분위기가 정점에 달했다는 지난해 평균(11.52대 1)보다 높게 나타났다.

청약자 수도 증가했다. 분양물량은 12월 현재까지 44만4000여가구로 지난해(51만8000여가구)보다 감소했지만, 청약자수는 418만4210명으로 지난해 전체 청약자수(411만4601명)를 넘어섰다.

분양 시장이 호황을 이어가자 덩달아 분양가도 높아졌다. 민간아파트 분양가는 전국 평균 3.3㎡당 949만원으로 1년새 6.9%나 올랐다.

분양권에 붙은 수억원대 프리미엄도 여전했다. 입주를 앞둔 ‘경희궁자이’의 경우 분양권에 1억5000만~2억원대 웃돈이 붙었으며, 마포구 아현동 ‘아현 아이파크’는 최대 2억5000만원까지 프리미엄이 붙었다. 수도권 역시 수억대 프리미엄을 형성했다. 강남 대체도시로 꼽히는 위례·다산·미사 등에서 분양한 신규단지에는 억대 프리미엄이 붙은 단지를 쉽게 찾아볼 수 있다.

특히 분양가 상승과 함께 분양권에 붙은 프리미엄은 기존주택가격을 견인했다. 부동산114자료가 발표한 자료를 살펴보면 올해 전국 아파트 평균 가격 상승률은 4.2%를 기록했다.

서울은 저금리로 갈 곳을 잃은 여유자금이 재건축 단지로 몰리면서 최근 10년 새 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울 아파트값 상승률은 7.57%로 지난해 상승폭(5.58)%를 넘어섰다.

강남구 개포주공1단지, 송파구 잠실 주공5단지 등 대표적인 재건축 단지의 가격이 역대 최고가를 경신했고 강남구 압구정동 현대아파트 단지는 재건축 기본계획 수립 호재로 올해 들어 최고 7억원이 급등하며 전국에서 가장 많이 오른 아파트가 됐다.

주택시장이 호황을 보이자 추가 상승을 우려한 수요자들이 매매에 나섰다는 점도 주택매매가 상승에 영향을 미쳤다. 국토교통부가 집계한 올해 1월부터 11월까지 주택거래량은 총 96만4468건으로 사상 최대치가 거래된 지난해 같은 기간(110만6000여건)과 비교해서는 12.8% 줄었지만, 예년 평균을 압도할 정도로 거래량이 많았다.

◇규제 발표 이후 바로 급랭

저금리와 정부정책으로 활황을 보였던 부동산시장은 하반기 정부의 정책 방향 선회로 분위기가 급격히 꺾였다.

정부가 전매금지 기간 강화·청약제도 강화·중도금대출요건 강화 등의 내용을 담은 11.3부동산대책 발표한 이후 수요자들은 관망세로 돌아섰고 대책 발표 후 약보합세를 보이던 부동산시장은 이달 들어 추격매수가 이뤄지지 않자 하락세로 접어들었다.

부동산리서치회사 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주보다 0.01% 하락해 3주 연속 하락세를 기록했다.

특히 11.3부동산대책이 정조준한 강남권 재건축 시장은 크게 동요했다. 강남3구 아파트값은 5주 연속 하락했고 최근 한 주간 강남 개포동 주공1단지, 대치동 은마 아파트 등 주요 재건축아파트 시세가 최대 4000만원 가량 추가 하락했다. 또 강동구 상일동 고덕주공 3·5·6·7단지, 둔촌동 둔촌주공1·2단지 등도 최대 1000만원 가량 매도가격이 낮아졌다. 대책 발표 이후 한 달만에 2억 가량 아파트값이 빠진 곳도 있다.

분양권 시장은 더 큰 타격을 입었다. 기존 주택들이 하락세를 보이자 경기 하락이 시세에 반영되면서 투자 수요 탓에 형성된 거품이 빠지고 있다. 실제 수도권의 대표 신도시로 꼽히는 위례신도시는 대책 발표를 전후해 분양권 웃돈이 수천만원씩 하락했고 일부 중대형 주택형은 호가가 1억 이상 떨어진 곳도 있다. 지방은 마이너스 프리미엄 단지까지 등장한 것으로 전해졌다.

전문가들은 건설사들의 밀어내기 분양이 만든 ‘공급과잉’과 미국의 금리인상, ‘최순실 게이트’에 따른 국가 정세 불안 등 부동산시장 악재 탓에 수요자들의 구매 심리가 더 하락, 당분간 침체가 이어질 것으로 전망했다.

권대중 대한부동산학회 회장은 “11.3대책이 시장에 직접적인 영향을 준데다 대출 금리까지 올라가면서 분양시장에 찬바람이 불고 있다. 분양시장의 침체는 기존 주택시장에도 영향을 준다”며 “당분간은 부동산 침체가 이어질 것이다. 이런 현상은 내년 봄부터 더 심화될 것”이라고 설명했다.
장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장은 “그동안 저금리와 부동산 정책이 만든 거품이 빠지고 있는 것”이라며 “용인·평택 등 미분양이 쌓인 곳은 큰 타격을 입을 수 있다”고 말했다.

서승범 기자 seo6100@

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