하나금융硏 “임대료 상승률 증가···공실 증가는 부담”

등록 2014.11.28 09:23

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하나금융경영연구소는 2012년 이후 2년간 조정세를 보였던 오피스 매매가격이 지난 2분기 이후 두 분기 연속 10% 이상 오르는 급등세를 보이며 금융위기 이전 최고점을 넘어섰다고 28일 밝혔다.

연구소에 따르면 신영에셋의 거래자료를 활용해 산정한 3분기 오피스 매매가격지수(HNS-OPI)는 332.1로 2분기 대비 10.2% 상승했다. 2분기 11.2% 상승한 데 이어 두 분기 연속 급등세를 보인 셈이다.

오피스 가격은 2012년과 2013년 각각 5%, 3% 가량 하락하며 조정세를 보였지만 올해는 3분기까지 누적 가격 상승률이 20%에 이르는 등 강세를 보이고 있다.

오피스 매매가격이 상승세로 돌아선 것은 저금리 기조가 이어지면서 기관투자가들이 상업용부동산 투자를 선호하고 있기 때문이다.

특히 지난 8월 이후 한국은행이 기준금리를 두 차례 인하하면서 3년물 국고채 금리가 연초 대비 40bp 가까이 하락하는 등 자본조달비용의 감소로 투자확대에 우호적인 환경이 지속되고 있다.

한편 3분기 오피스 종합동향지수(HNS-OMI)는 56.1로 2013년 3분기 이후 완만한 상승세를 이어가고 있다. 자본전환율 등 매매시장 지표가 호조를 보이는 가운데 실질임대료 상승률이 오름세를 보이면서 종합동향지수의 상승을 견인하고 있다.

하나금융경영연구소 손정락 수석연구원은 “저금리 기조로 매매시장이 호조를 보이고 있으나 금융·보험업 인원감축 등으로 공실이 증가하고 있는 것은 오피스 시장에 부담이 될 것으로 보인다”며 “임대료 상승세를 이어가는데 걸림돌이 될 가능성이 높기 때문”이라고 설명했다.

이어 “공실이 늘어나면서 비교적 임차인 확보가 용이한 대형 우량물건 위주로 투자수요가 몰릴 가능성도 있다”고 말했다.

한편 오피스 매매가격지수는 미국 MIT 부동산연구소의 최신 지수작성 기법을 적용, 중대형 오피스 시장을 대상으로 하는 국내 최초의 오피스 매매가격지수로 1999년 4분기를 기준시점(=100)으로 한다.

오피스 종합동향지수는 경기 부문의 종합지수처럼 오피스 시장의 동향 변화를 객관적으로 파악하기 위해 개발한 일종의 시장 사이클 지수다.

자본전환율, 자본전환율 스프레드(자본전환율과 국고채 수익율과의 스프레드), 임대료 상승율, 부동산 경기실사지수(시장참여자의 체감도)의 4가지 하위 지표를 시점별로 표준화한 후 이를 합산해 산정한다.

이지하 기자 oat123@