금리 싸다고 오피스텔 투자했다가···

등록 2014.10.20 15:48

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공실·세금 등 실제 반영 수익률 따져보고 투자

서울 강남구 대치동 한 부동산 중개소 밀집지역. 사진=김동민 기자 life@

한국은행이 기존금리를 또 한차례 인하함에 따라 업계에서는 수익형부동산 다시 살아날 것으로 내다보는 목소리가 짙다. 하지만 각종 발표되는 수익형부동산 수익률과 실제 시장에서 얻을 수 있는 수익률과는 차이가 있는 것으로 전해져 주의를 요한다.

지난 15일 한국은행은 기준금리를 2009년 이래 최저치인 연 2.00%로 낮춘다고 발표했다.
이에 따라 업계에서는 지난 8월 시행된 주택담보대출 규제완화, 9·1 부동산대책 훈풍 영향과 맞물려 상가·오피스텔 등 수익형부동산시장이 다시 살아날 것으로 보고 있다.

물가상승률을 고려하면 한국은행이 발표한 금리는 ‘zero 금리’와 마찬가지라 수익률이 이전보다 떨어지긴 했지만, 은행 금리보다는 월등히 높은 수익형부동산으로 사람들이 몰릴 것이라는 얘기다.

하지만 정보업체 등에서 발표되는 수익률은 각종 세금과 거래·보유에 따른 비용을 고려하지 않은 단순 수익률인 탓에 예비투자자들은 주의할 필요가 있다.

수익형부동산의 대표격인 오피스텔은 현재 연 5~6%의 임대수익을 올릴 수 있는 것으로 알려졌지만 여기에 세금과 기타 비용 등을 적용하면 수익률은 3%대로 떨어진다. 더구나 여기에 공실이 생기면 수익률은 더욱 떨어질 수밖에 없다.

상가 수익률도 잘 못 알려져 있기는 마찬가지다. 선대인 선대인연구소 소장은 자신의 연구자료를 통해 국토교통부는 투자수익률을 산출할 때 표본 빌딩 1층 임대료만 조사·계산하는 탓에 왜곡된 수치가 산출될 수밖에 없다고 주장했다.

통상 다른 층보다 임대료가 2배 이상 높고 공실도 잘 안 생기는 1층을 기준으로 투자수익률을 산출하는 탓에 투자수익률이 상승한 것 같은 착각을 일으킨다는 것.

선대인 소장은 “2013년 말 이후 소비 증가가 급격하게 둔화되고 수익형 부동산의 공실률은 2011년 7.8%에서 2014년 2분기에 10.5%까지 증가하는 등 경제상황 전반을 고려하면 투자수익률의 증가는 사실상 어려울 것”이라고 전망했다.

부동산 전문가들은 수익형부동산 투자를 위해선 앞으로의 변수까지 내다보고, 주위 경험 있는 전문가나 지인에게 조언을 구하는 등 차근차근하게 준비해 나가야 한다고 조언했다.

장경철 창업부동산정보원 이사는 “금리가 낮다고 무턱대고 투자하면 낭패를 볼 수 있다”며 “특히 수익 보장형 상품 중 수익률을 미지급 사례가 빈번해 주의해야 한다”고 조언했다.

서승범 기자 seo6100@