[하반기 부동산 진단]“정부 부동산정책 실패··· 취득세 영구인하 서두르라”

박근혜 정부가 들어서면서 부동산 시장은 규제 철폐와 거래 활성화에 거는 기대가 어느 때보다 컸다. 막상 뚜껑을 열어 본 4·1대책은 기대와는 달리 별다른 효과를 내지 못하면서 업계에선 취득세 영구인하, DTI·LTV 등 금융규제 전면해제 등을 요구하고 있지만 가계부채 1000조원 시대에 돈을 선뜻 풀 수 없기에 정부의 고민도 깊다. 주택·부동산 전문가 4인에게 하반기 시장 전망과 취득세 영구인하에 따른 영향 등에 대한 의견을 들어봤다.

전문가-김규정 우리투자증권 부동산팀장, 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원, 장재현 부동산뱅크 팀장, 함영진 부동산114 리서치센터장(가나다순)



◇하반기 부동산시장 전망은?

시장 정상화와 서민주거 안정이라는 두 마리 토끼를 잡겠다며 야심 차게 정부가 쏟아냈던 정책은 사실상 실패로 돌아갔다. 강남 재건축시장을 중심으로 급매물이 거래되면서 시세 반등에 성공했지만 6월 들어 거래량이 줄어들면서 7월 하반기 시작부터 거래절벽에 부딪혔다. 엉킨 실타래 같은 시장 분위기를 대변하듯 전문가들의 전망은 그다지 밝지 않았다.

김규정 팀장(이하 김)=경기회복 지연으로 부동산 침체는 당분간 지속할 수밖에 없다. 정부가 내놓은 정책효과도 이미 둔화해 특별히 영향을 끼치지 않을 것이고, 최고조에 달한 가계부채로 더는 주택비용을 부담할 수 있는 여력이 없어 현 상황보다 더 나빠지지도 좋아지지도 않을 것 같다.

박원갑 전문위원(이하 박)=취득세 감면 혜택이 사라졌다는 악재와 경기 침체가 이어지고 있는 상황에서 연말까지는 생애최초 주택구입 자금 혜택과 양도세 감면 등 정책으로 시장이 크게 나빠지지는 않겠지만 위축할 것이다. 다만 올해 취득세 영구인하 정책이 시행된다면 어떻게 변화할지는 예측하기 쉽지 않다.

장재현 팀장(이하 장)=시장 분위기를 반등시킬 만한 호재가 없어 침체는 더욱 깊어질 것으로 보인다. 4·1대책 후속조치가 나온다고 해도 시장 기대에 미치지 못할 가능성이 크다. 현재와 같은 거래절벽현상이 지속하다 내년까지 침체국면이 이어질 수도 있다.

함영진 센터장(이하 함)=취득세 감면 종료에 따라서 7~8월 거래 감소 가능성이 남아있어 부정적인 요인이 되겠지만 4·1대책으로 연내 세제혜택을 일몰을 앞두고 9~10월이나 12월쯤 저가매수가 가능한 소형이나 역세권 물량은 거래시장이 한 번 더 열릴 것으로 보인다. 전체적인 회복 움직임을 보인다기보다는 저가매물만 거래되면서 가격 변동에는 별다른 영향을 미치지 못할 전망이다.

◇취득세 영구인하가 시장에 미칠 영향은?

취득세 영구인하에 대해 전문가들은 경기가 침체할 때마다 정부가 취득세 감면을 대책으로 내놓으면서 부동산시장을 왜곡시킨다고 지적하면서, 취득세 영구인하를 해야 한다는 데 동의했다.

김=취득세 영구인하 검토로 대기 수요가 늘어나는 추세다. 정부 합의가 힘들어도 빨리 결론을 내지 않으면 하반기 내내 주택시장에 영향을 줄 수 있다. 경제성장률이 대폭 하향 재조정되는 등 거시경제 환경이 불안하고 주택 미래가치와 가격 상승에 대한 기대감이 낮아 전반적인 회복세로 이어지는 데는 제약이 남아 있다.

박=정부가 직접나선 만큼 이번에 취득세율을 고칠 절호의 기회다. 2006년 실거래가 신고제가 도입되면서 종전 시가의 30~50% 불과했던 과표기준이 100% 반영됐다. 세율은 그대로인데 과표기준이 올라가니까 체감하는 세 부담이 급격히 늘어나 수요자들에게 고스란히 부담이 되고 있다.

장=주택을 구매할 때 첫 번째 고려하는 것은 사실 세금이 아니라 가격이다. 취득세를 영구인하한다고 해도 시장에 미칠 영향은 기대치만큼 크지 않을 것이다.

함=장기적으로 세제혜택을 통해서 거래시장에 수요 유발 내지는 진입 장벽을 낮춰서 잠시 거래가 활성화되게 만드는 것이었다. 항구적인 효과라기보다는 시한을 정해놓고 사용하다 보니 시장교란 효과와 거래절벽, 거래공동화 현상을 야기하는 부작용이 발생했다. 부동산 가격이 오르지 않는 상황에서 과거같이 거래가 많이 생기기는 어렵다. 큰 틀에서 패러다임이 바뀐 만큼 취득세를 조정해야 한다.

◇하반기 유망 투자 지역은?

전문가들은 투자 유망지역으로 역세권인 구도심 지역 노후주택과 송도·위례·판교·광교 등 수도권 신도시를 꼽았다. 서울에서는 강남권 저가 급매물과 목동 등 재건축 단지를 추천했다. 주요 공기업이 이전하는 혁신도시는 임대수요가 탄탄한 만큼 눈여겨봐야 한다고 강조했다.

김=서울은 주택 수요 유입을 기대할 개발 호재가 많다. 가장 큰 개발 호재는 제2롯데월드로 불리는 ‘롯데월드타워’ 개발 사업이다. 아직 사업 내용이 확정되지 않았지만 잠실주공5단지 재건축 사업이 남아 있고, 송파구 전반으로 시야를 넓혀보면 단일 단지로는 국내 최대 규모인 가락시영아파트 재건축 사업 계획이 확정됐다. 두 단지의 기존 가구만 1만가구가 넘는다. 이주와 신축 과정에서 주변 주택 시장의 많은 변화가 예상된다.

박=서울 재건축·재개발 단지와 보금자리주택 물량이 관심을 끈다. 경기도에서는 고양 삼송, 광교, 위례 등 신도시, 지방은 1000가구 이상 대단지인 부산 대연6구역 대구 월배지구, 대전 죽동, 울산 중산동 등이 주목을 받을 것으로 보인다. 지방은 치솟던 청약경쟁률이 다소 주춤해지고 있으나 양도세 면제라는 마취 효과가 연말까지 지속하므로 대체로 순항할 것으로 점쳐진다.

장=세종시를 비롯한 혁신도시 등으로 공공기관 이전이 본격화하면서 지방 토지시장에 관심이 뜨겁다. 인구 유입과 인프라 구축 영향으로 땅값이 점점 높아졌다. 실제 새 정부의 세종시 충청권 광역철도망 구축, 강원도 동계올림픽지역 복합관광중심지대 육성 등 지역 개발 공약에 대한 기대감까지 높아지면서 현장 분위기도 나쁘지 않다. 그러나 개인이 혁신도시에 직접 투자하는 것은 큰 비용이 드는 등 무리가 따른다. 또 땅값이 이미 오를 만큼 올라 최근 같은 부동산경기 불황에는 안정된 수익이 보장되지 않을 수도 있다.

함=양도세 감면조치 등으로 분양시장의 관심은 지속할 것이다. 하지만 저렴한 분양가와 뛰어난 인프라 위주의 청약수요만 유지된 채 공급 적체지역이나 중대형 평면이 외면받는 등 청약시장 양극화는 지속할 수 있다. 위례, 마곡 등 수도권에서 분위기가 괜찮은 물량에 관심을 두는 것이 좋겠다.

◇ 하반기 유망 투자 상품은?

주택시장 침체와 수익형 부동산 열풍으로 뒷전으로 밀려났던 아파트에 대한 투자 열기가 다시 높아지는 추세다. 한때 관심이 높았지만 공급 과잉 현상을 보이는 오피스텔을 꼽은 전문가는 한 명도 없었다.

김=단기 차익에 연연하지 않는다면 장기적인 관점에서 소형 아파트도 나쁘지 않다고 본다. 소형은 가격이 쉽게 떨어지지 않는 데다 임차 수요가 꾸준해 장기적인 월세 수익도 노릴 수 있다.

박=최근 청약가점제가 대폭 완화되면서 분양시장에 참여하려는 수요자도 많아졌다. 양도세 면제 혜택이 있는 신규 분양시장에 관심이 높다. 최근 분양 열기에 힘입어 분양가가 만만치 않다. 주변시세보다 10%이상 싸지 않다면 별로 이점이 없다.

장=최근 땅 가진 단독주택이 품귀현상을 보인다. 땅값이 비싼 주요 지역보다 저렴한 서울 외곽지역 등을 눈여겨보는 게 좋겠다. 리모델링을 통해 노후시설을 개선하면 큰 비용을 들이지 않고 지가상승과 임대수익을 노릴 수 있다.

함=시장은 이미 굉장히 양극화됐기 때문에 자산가치로서 이익을 낼 가능성은 높지만 손해가 덜할 상품을 잘 고르는 게 중요하다. 세제 혜택을 받을 수 있는 서울 강남권 신규분양, 경매시장, 단지내상가를 꼽을 수 있다. 모두 비교적 안전한 상품으로 부동산시장을 대하는 수요자의 태도가 달라진 것이 크게 작용했다.

성동규 기자 sdk@

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