안민 기자
등록 :
2012-12-18 10:51

수정 :
2012-12-24 11:07

[송년 기획3]집값 폭락 전세 급등 후유증…내년 '상저하고' 회복세

[안민 기자] 올해 전국 아파트 매매 및 전세 시장 경기는 세계 경제 위기의 영향을 받아 쉽게 살아나지 못한 가운데 내년 하반기부터는 상저하고의 아파트 시장이 될 것이라는 전망이다.

◆매매시장, 3년 연속 `하락'

2012년 전국 아파트 시장은 매매 2.88%하락 했고 거래량 26% 감소, 입주물량 역시 19.5% 감소 했다.

올해 아파트 매매시장은 MB정부 마지막 임기를 앞둬 연말 3개월 짜리 한시적으로 추득세, 미분양 주택 양도세 감면 등 세제 혜택을 내놓으며 거래량이 늘었지만 전년도 수준에는 미치지 못해 거래 시장을 회복하는데 한계를 드러냈다.

또한 매매시장은 3년 연속 수도권의 하락세가 이어졌고 작년까지 상승세를 탔던 지방, 광역시는 상승세가 한 품 꺼껴 전국 2.88% 하락으로 돌아 섰다.

지역별로는 ▲서울(-5.2%) ▲1기신도시(-5%) ▲수도권(-3%) ▲광역시(-0.48%) 순으로 떨어졌으며 지방은 지난해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 ▲부산(-0.98%)이 하락했다. ▲대전(-2.28%) ▲경남(-0.53%)▲전북(-0.51%)도 떨어졌다.

서울은 강남 4구 매매시장의 하락폭이 컸다. 특히 ▲강동(-8.61%) ▲강남(-7.98%) ▲송파(-6.99%) ▲서초(-6.43%) ▲양천(-5.93%) ▲노원(-5.84%) 등 지역 순으로 떨어졌다.

신도시는 판교(-10.24%)가 가장 많이 하락했다. 그 뒤로 ▲평촌(-6.55%) ▲분당(-5.95%) ▲동탄(-5.12%) ▲일산(-4.08%)▲산본(-3.5%) ▲중동(-1.54%) 순으로 떨어졌다. 1기신도시는 거래 시장 침체 상황에서 2기신도시 신규공급까지 겹쳐 전년도 보다 하락폭이 컸다.

수도권은 2년 연속 ▲과천이 -9.05%로 가장 많은 하락세를 보였다. 지역별로는 ▲김포(-6.13%) ▲파주(-5.67%) ▲고양(-4.55%) ▲용인(-4.49%) ▲의왕(-3.86%) ▲성남(-3.76%) 등 순으로 떨어졌다. 과천은 2년 연속 수도권에서 가장 많이 하락한 지역으로 인근의 보금자리주택 지정과 재건축 시장의 침체 상황에서 올 하반기 세종시 이전까지 겹쳐 주택 수요가 줄었기 때문이다.


◆전세시장, 예전보다 안정세…가격상승 부담 여전

올해 전제시장은 3년간 이어진 전셋값 고공행진이 주춤해 전국 2.16%로 ▲서울 1.33% ▲신도시0.62%▲수도권 1.71%▲지방3.92% 상승했다.

서울구별로는 ▲금천(4.66%) ▲서초(4.26%) ▲강동(2.65%) ▲영등포(2.39%) ▲마포(2.35%) ▲중구(2.16%) ▲동작(2.13%) 등 순으로 상승했다.

신도시는 ▲김포(11.25%) ▲판교(11.2%) ▲동탄(6.57%) ▲파주(4.57%) ▲중동(3.72%) 등 지역이 상승했으며 ▲안성(10.3%) ▲이천(9.34%) ▲평택(5.68%) ▲광주(4.72%) ▲광명(4.64) ▲화성(3.44%) ▲오산(3.38%) ▲시흥(3.32%) 등으로 남부지역이 오름세를 보였다.

이처럼 전세시장이 예전과 다른 모습을 보인 것은 이사에 따른 기타 비용부담으로 재계약 사례가 늘었고 가격이 급등한 지역은 가격 조정이 나타나 전반적인 전세가격 안정세가 나타났기 때문이다.

하지만 세입자들이 체감하는 전세가격은 여전히 부담이 높은 상황이고 하반기 들어 서울 송파, 서초지역의 대단지 재건축 이주 수요가 발생하고 지방은 세종시 공무원 이주가 본격적으로 이뤄지면서 전세가격이 급등한 것으로 나타났다.



◆올해 재건축시장, 전년대비 하락폭 커

정부가 재건축 규제완화 정책을 발표했지만 올해 재건축 시장은 전년도보다 하락폭이 컸다.

그중 ▲서울(-9.19%) ▲수도권(-6.25%)등의 변동률을 나타냈다. 서울구별로는 ▲강동(-13.13%) ▲강남(-10.39%) ▲영등포(-10.39%) ▲노원(-9.82%) ▲송파(-8.96%) ▲서초(-6.74%)등 순으로 떨어졌다.

재건축시장은 분양가상한제 탄력 적용 및 재건축초과이익환수 유예 등 정부의 규제완화에도 불구하고 서울시의 재건축 사업 공공성 강화를 위한 소형주택의무비율 확대와 한강변 초고층 아파트 개발 보류 등의 결정으로 재건축 사업지연에 대한 우려가 커져 매수심리가 위축돼 가격 하락세가 이어졌다.

또 올해 정부는 9.10대책을 발표해 연말 취득세 감면 혜택 방안을 발표 했으며 9월24일부터 시행된 이후 성루 재건축 시장이 강남, 송파 지역에서 반짝 증가하는 양사을 보였다. 그러나 거래량은 증가했지만 가격은 여전히 약세에 머물렀고 매수 심리 회복을 확산 시키지는 못했다.



◆2013년 새 정권 부동산 활성화 정책 기대…하반기 회복 `예상'

2013년 아파트 시장은 매매시장의 침체심화가 다소 풀릴 전망이다.

상반기까지는 세제혜택 종료로 거래 감소와 새정권 출범으로 약세가 계속될 것으로 보이지만 하반기 들어서는 신정부의 부동산 대책과 유럽의 재정위기, 미국의 재정절벽 불안 요소가 해소되며 완만한 세계경제 회복으로 위축된 매수심리가 점차 살아날 가능성이 있을 것으로 보인다.

또 재건축 시장은 서울시의 뉴타운 실태조사 단계가 마무리되고 서울시의 소형주택 30%비율 적용이 조합원과의 합의로 불확실성이 해소되면서 사업 추진에 탄력을 받을 전망이다.

지방 혁신도시 이전과 입주가 2013년부터 본격적으로 진행이 되고 입주물량 증가에 따른 지역별 양극화와 혁신도시가 들어서는 인근지역의 지역 가치 상승으로 차별화가 나타날 수 있고, 인구 증가에 따른 지역 내 경제 활동과 전월세 시장의 활력이 기대된다.

아울러 2013년 아파트 시장은 경기, 인천은 줄고 서울 보금자리, 신도시 및 지방광역시 혁신도시의 입주 물량을 늘어 올해와는 상반된 모습을 보일 것으로 보인다.

내년 전국 입주물량은 올해대비 5.5%늘어난 18만5천262가구가 될 것으로 예상되며 경기, 인천을 제외하고 서울, 지방 광역시에서 입주물량이 증가할 것으로 보이지만 미분양 물량 적체로 시장회족이 어려운 경기, 인천 지역은 새 아파트 물량이 26.7% 감소할 것으로 예상 된다.

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