부동산 보유세 인상 득과 실··· 조세저항 vs 투기적 행태 변화 유도

8.2대책과 추가 규제에도 불구하고 서울 집값이 오르고 있다. 이에 후속 부동산 대책으로 `보유세 인상` 카드가 나올 가능성에 관심이 쏠리고 있다. 또한 보유세 인상의 장점과 단점을 모두 고려하는 정책이 단계적으로 실현돼야 한다는 의견이다.

11일 관련업계에 따르면 지난달 4일 정기국회에서 추미애 더불어민주당 대표는 “부동산 과다 보유자에 대한 면밀한 조사로 징세를 강화해야 할 것"이라며 “필요하다면 초과다 부동산 보유자에 대한 보유세 도입도 적극 검토해야 할 것"이라고 강조했다.

그러나 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 12일 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 “현재까지 재정당국 입장에서 부동산 투기 억제 대책으로 보유세를 인상하는 방안은 검토하고 있지 않다”고 강조하였다. 하지만 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 3일 중앙일보와의 인터뷰에서 “부동산 가격이 상당히 불안정한 모습을 보일 경우 초과다주택보유자에 대한 보유세 인상을 대안 중 하나로 배제할 수 없다고 생각한다”고 밝혔다. 집값이 불안정할 경우 보유세 인상 카드도 꺼낼 수 있다는 것을 시사했다.

부동산에 대한 보유세는 일반 재산보유에 과세하는 재산세(지방세)와 부동산 투기를 방지하기 위해 국세로 부과하는 종합부동산세(종부세)를 통칭해 보유세라 부르고 있다.

국회예산정책처에 따르면 2014년 총세수에서 부동산 보유세가 차지하는 비율은 3.2%로 집계되었으며 OECD 회원국 중 미국은 10.1%, 캐나다는 9.7%, 영국은 9.6%, 일본은 6.4%의 보유세를 부과하고 있으며 우리나라는 35개 회원국 중 14번째다.

당초 정부는 다주택 보유세 인상에 대해서는 신중한 반응을 보였다. 보유세 인상 자체가 조세 저항을 부를 위험이 있기 때문이다.

하지만 경제팀을 이끌고 있는 김 부총리가 직접 보유세 인상에 대해 언급한 만큼 이는 언제든지 현실화 할 수 있다. 부동산 주무부처인 국토교통부의 김현미 장관도 집값만큼은 반드시 잡겠다는 입장과 투기세력을 잡겠다는 의지가 강하다. 이에 다주택 보유세 인상은 시간문제라는 얘기라는 것이 업계의 시각이다. 지난 노무현 정부 때 종합부동산세를 도입한 김수현 사회수석은 “보유세는 정규소득에서 내야 한다. 따라서 조세저항이 더 심한 것은 분명하다“고 밝힌 바 있다.
 
보유세 인상 대상은 추미애 대표과 김동연 부총리의 언급대로 다주택 보유자로 한정될 것으로 예상된다. 예컨대 3주택 이상 보유자에 대해 재산세와 종부세의 세율을 올리는 방식을 예상할 수 있다. 현행 세율에 +⍺(알파)하는 방식이다. 내년 4월부터 청약조정대상지역에서 주택을 파는 다주택자에 대해서는 양도세가 중과세되는데 2주택자는 일반세율+10%포인트, 3주택자 이상은 일반세율+20%포인트다. 보유세도 이런 식으로 페널티를 줄 수 있다.
 
또 다주택 보유자의 보유주택에 대해서는 과세표준을 올리는 방법도 적용할 수 있다. 현재 60%(재산세), 80%(종부세)로 되어 있는 공정시장가액비율을 각각 10%포인트씩 높이는 방식이다.
 

다주택 보유자에게 보유세를 많이 물리면 이들이 등록 임대주택 시장으로 유입되는 부수효과도 기대할 수 있다. 올 6월말 기준 전국에서 임대주택사업자로 등록한 개인은 18만2204명이고 이들이 보유한 임대주택 수는 64만4036채이다. 전체 임대주택 시장을 840만여 가구로 보면 8%에 못 미치는 비율이다.
 
무엇보다 보유세 인상의 최대 단점으로 꼽히는데에는 주택소유자들이 임대료를 올려 임차인이 피해를 볼 수 있다는 것과 보유세를 올리면 조세저항이 심해져 결국 정책이 실패하고 말 것이다라는 우려다.

반면 보유세 인상의 최대 장점으로는 다주택자들이 사적인 임대시장의 영역에 머물고 있는데 이들에게 보유세 감면 인센티브를 더 주면 등록 임대주택 시장으로 흘러들어올 가능성이 크다. 보유세를 중과함으로서 투기적 행태의 변화를 유도하고 다주택자들이 시장에 주택물량을 내놓아 공급자로 만들 수 있다는 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “보유세 정책의 우선순위는 먼저 세율인상 없이 상위 1%에게만 부과되는 종부세의 과세표준 현실화를 통해 과세를 강화하는 것이다”며 “주택의 공시가격에 공정시장가액비율(80%)를 적용해 종부세 과세표준을 결정하는데 이 공정시장가액비율을 점진적으로 인상하여 종부세의 과세를 강화하는 방안으로 다주택자를 중심으로 과세를 강화하고 1세대 1주택에 대한 예외규정을 두어 조세저항을 줄여야 한다”고 조언했다.