[뉴스분석]어설픈 대책 현실로···강남 규제 풀어야 잡힌다

또다시 우려가 현실화하고 있다. 최근 6.19부동산 대책 무용론 얘기다. 대책 발표 당시 강남 등 과열 급등지역만 정밀타격한다고 내놓은 청약조정대상지구 확대를 비롯한 DTI(총부채상환비율) 등 금융규제 확대 핀셋 대책들이 벌써부터 약발 제로라는 비아냥거리가 되고 있다. 강남 아파트는 이미 대책 이전 수준을 넘어서기 시작했고, 분양가와 청약경쟁률도 천정부지로 수직상승하는 등 과열 강도가 높아지고 있다. 공급대책 없이 수요억제책에만 집중한 김현미 국토교통부 장관의 판단 미스라는 얘기부터 당장 재건축초과이익환수제 등 규제부터 풀어야한다는 목소리에 힘이 실리고 있다.

13일 건설부동산업계에 따르면 6.19대책에서 정부가 핀셋으로 강남을 정밀타격한다고 했으나, 또다시 강남 재건축 단지부터 가파르게 오르고 있다. '부동산114'가 지난 7일 조사한 서울 재건축 아파트 값 상승률은 0.28%로 일주일 전 상승률(0.11%)의 두 배가 넘었다. 때문에 핀셋규제가 아니라 핀셋공급이 필요했다는 이야기가 벌써부터 나오고 있다. 지난달 대책이 수요억제책에만 촛점이 맞춰져서 되레 투자자나 실수요자들의 조급한 마음에 기름을 부은 겪이 됐다는 것이다. 실제로 강남, 서초, 송파 일대 주요 아파트 가격이 6.19대책 이전수준을 회복하거나 넘어서고 있다. 서울 송파구 재건축 최대어인 잠실주공 5단지 76㎡가 최근 15억5000만원에 거래됐다. 지난달 대책 발표 이후 최대 5000만원 내려갔던 가격이 다시 올라 종전 최고가(15만3500만원)마자 돌파한 것이다. 호가도 크게 오르고 있다. 개포동 주공5단지 74㎡도 최근 3주 사이 4000만원 가량이 오른 12억7000만원에 매물이 나오고 있다.

때문에 정부의 시장 판단은 물론 진단자체도 잘못됐다는 지적에 힘이 실리고 있다. 김현미 장관은 최근 기자들과 만나 "6.19대책이 효과가 없다고 판단하기엔 이르다"라고 말했다. 게다가 그는 "강남 주택이 부족하지 않다. 서울 주택공급이 늘었다. 앞으로도 공급량이 많아질 것"이라며 강남 공급 부족론이 잘못됐다는 주장을 폈다. 하지만 전문가들은 강남과 수도권 시장은 시장 자체가 다르다는 점을 간과한 견해로 보고 있다. 예컨대 수도권 시장에 주택 공급이 늘었다고 강남 집값이 안정된다거나 수급조절이 될 것이라는 얘기는 들어 맞지 않을 수 있다는 의미다. 무엇보다 수도권 입주물량이 늘어나는게 사실이지만, 대부분 화성, 김포, 수원, 시흥, 평택 등으로 수도권 외곽지역이 많아 강남 집값 등과는 무관하다는 게 대체적인 시각이다. 더욱이 강남권은 올해도 주택 수요보다 공급물량이 부족하다. 실제 강남 4구에선 하반기 재건축으로 인해 1만가구가 이주할 예정이지만, 입주물량은 4000여가구에 불과하다. 교육이나 입지 여건 등으로 강남권에 들어가고 싶은 수요자가 넘쳐나지만 공급은 턱없이 부족한 것이다. 그런데도 국토부 수장이 "강남 공급이 부족하지 않다"라는 안이한 인식을 갖고 있다보니 부동산 문제를 해결하기 어렵겠다라는 볼멘소리가 벌써부터 터져나오고 있다.

정부가 투기꾼 등 판단미스한다면 노무현 전 대통령 당시처럼 폭등세도 배제할 수 없는 상황이라는 지적이다. 강남에 살고싶은 실수요자들까지 투기세력으로 몰아붙이는 상황이 지속된다면 지난 노무현 정부시절의 버블세븐 등 학습효과로 집값폭등세를 키울수 있다는 뜻이다. 여전히 초저금리 등으로 시중에 유동자금이 풍부하고 강남에 입성하고 싶은 이들이 넘쳐난다. 앞서 노무현 전 대통령도 "하늘이 두쪽나도 부동산만 잡겠다"라며 종합부동산세 등 규제 융단폭격에 나섰으나, 결국 그의 임기동안 서울 집값은 50% 넘게 뛰었다.

때문에 전문가들은 기존 규제방식을 탈피해야한다고 입을 모은다. 되레 규제를 풀어야한다고 강조한다. 가장 대표적인 사례가 재건축초과이익환수제다. 재건축 초과이익환수제는 노무현 정부 때인 2006년 9월 부동산 투기 과열을 막기 위해 도입됐다. 재건축 사업으로 조합이 얻은 이익이 조합원당 평균 3000만원을 넘을 경우, 초과 금액에 대해 최고 50%를 세금으로 내도록 한 것이다. 그러나 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 계속 나오면서, 2012년 12월부터 2년간 유예했고, 유예기간을 올해 말까지로 다시 연장했다. 하지만 내년부터 적용이 확실시되면서 이 규제를 피하기 위해 조합들이 강남 재건축 아파트 사업 추진 속도에 가속도를 붙이면서 집값 상승세에 기름을 부었다는 지적이 많다. 강남 투기꾼을 잡겠다고 만든 제도가 오히려 집값을 쑥쑥 키우고 있는 것이다. 이 제도가 사라지면 급하게 투자하겠다는 수요가 줄어들면서 외곽으로
분산되는 동시에 강남 재건축 시장도 안정될 수 있다는 분석이 나오고 있다. 이외에도 HUG(주택도시보증공사)가 사실상 강남권에 분양가가 가이드라인으로 분양가상한제를 적용하고 있는 규제도 웃돈 상승 등 되레 강남 분양가만 올리고 있다는 비판에 직면하고 있다. 익명을 요구한 한 전문가는 "강남권은 누를수록 오른다. 투기꾼은 세무조사 등으로 잡돼 규제를 풀어 조급증을 없애주면서 실수요자들은 시장에 들어갈 수 있는 길도 터주어야 한다"고 말했다.