6.19 대책에 투기수요는 줄겠지만 공급은?

새 정부가 6·19 부동산 대책을 발표하면서 부동산 시장 과열 잡기에 본격적으로 나섰다. 이에 부동산 전문가는 부동산 대책이 투기수요를 잡는 데는 성공하겠지만 주택공급대책 등 실질적인 방안이 없는 것이 아니냐는 우려를 표했다.

지난 19일 정부는 부동산 대책에서 우선 주택 실수요자를 보호하면서 투기 수요를 줄이는 방안을 내세웠다. 생각보다 강도 낮은 규제에 나서면서. 정부는 추후 부동산 시장 과열에 따라 투기과열지구 지정 등 추가 규제 계획을 밝혔다.

우선 정부는 서울과 경기도 일부 지역, 부산과 세종 등 40곳의 청약조정지역을 두고 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화했다. 소수의 지역에서만 집값이 뛴 과열 현상을 두고 전 지역의 타격을 주는 상황을 피하려는 것으로 ‘핀셋 규제’를 내세운 것이다.

이번 부동산 대책으로 투기 수요를 줄일 수 있을지는 몰라도 주택공급 물량에 대한 대책도 마련이 돼야 한다는 의견이다. 올해 하반기 이주 물량이 몰려있는 서울 강남지역 등 수도권 일대에 수요자들이 집 찾기에 나서는 것에 반해 실제 공급이 적어 집값이 자연스럽게 오를 수밖에 없다는 것이다.

21일 국토교통부는 3분기인 하반기에 전국 새 아파트 입주 예정 물량이 10만 7217가구로 집계됐다고 밝혔다. 지난해 같은 기간 대비 37.8% 증가했고, 상반기(1∼6월·14만 9023가구) 입주량의 72%에 해당하는 물량이 3분기에 쏟아진다.

준공 물량 증가는 이후에도 이어진다. 부동산정보 업체인 부동산114에 따르면 하반기 전국 아파트 입주 물량은 22만 9708채에 이른다. 4분기에도 12만 가구가 더 쏟아질 것으로 예상된다.

또한 공급물량 대책과 더불어 자연스러운 시장 현상으로 서울의 집값 급등은 저금리로 인해 투자처를 찾지 못한 투자금이 많은 투자자가 결국 다른 곳에 투자를 하게 될 수밖에 없는 쏠림 현상이 일어날 수밖에 없다. 이에 결국 ‘풍선효과’ 현상을 낳는 꼴이 될 수밖에 없는 것이다. 이에 대한 대책을 마련하지 않았다는 지적도 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “하반기 이주민 수요 등 수요가 늘어나는데 이 수요를 감당할 만한 공급이 늘어나야 한다, 규제로 주택 수요를 잡기만 하는 건 결국 규제를 하나 마나 한 현상이다”며 “이번 부동산 대책은 투기 수요 잡는 부분이 크다, 투자 자금이 많은 투자자들은 결국 다른 곳에 투자를 한다, 이런 경우 ‘풍선효과’를 불러올 수 있다"고 말했다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “전매제한 조정 지역에 대해선 어느 정도 시장이 관망세로 돌아설 것으로 보인다”며“다만 조정지역에서 제외된 지역을 중심으로 인기 있는 지역 순위권부터 약간의 풍선 효과가 있을 가능성이 있다”고 전했다.

단기적으로 서울 강남권을 중심으로 거래가 감소해 가격이 다소 내리겠지만 강남 재건축 시장을 겨냥한 것으로 보이는 조합원 재건축 보유 주택을 3채에서 1채로 줄인 것은 실제로 다주택 보유자가 많지 않기 때문에 시장 전반에 영향을 주기는 어렵다는 분석이다.

심교언 교수는 “강남 과열 현상을 잡을 가능성은 단기적으로 보여진다”며 “강남 집값은 공급물량 부족으로 생기는 현상이다, 실질적으로 다주택 보유가 그렇게 많은 것이 아니기 때문에 규제를 한다고 해서 해결될 문제가 아니다, 결국 공급을 늘려야 한다”고 말했다.

한편 정부는 언제든지 투기과열지구 지정과 DSR(총제적상환능력비율) 도입 등 강력한 규제 카드를 꺼낼 수 있다. 투기과열지구는 최장 5년 분양권 전매 금지, LTV DTI 40% 적용 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 규제를 내세울 수 있어 앞으로의 부동산 시장에 어떠한 영향이 있을지 귀추가 주목된다.