[역대 부동산정책 明과 暗]시장규제 기조유지 불구 집값 폭등

현 정부가 폭등하는 부동산가격을 잡기위해 재차 부동산 규제 마련에 나섰다. 이런 지속된 규제 발표는 노무현 전 대통령 정부 말기와 마찬가지로 급격하게 부동산시장을 얼어붙게 할 수도 있다는 우려의 목소리가 터져 나오고 있다.

현재 부동산시장과 노무현 정부 당시의 부동산시장은 닮은 점이 많다. 저금리와 시장 호황에 투자자들의 돈이 부동산시장으로 몰렸다는 것과 정부가 시장 안정을 위한 부동산 억제책을 내놨지만 급등세를 잡지 못했다는 것이다.

노무현 전 대통령의 참여정부들어 집값은 무려 63.6%가 증가했다. 당시 정부는 세법과 부동산 관련법을 계속 수정해 가며 ‘집값 잡기’에 나섰지만, 시장을 안정시키에는 역부족이었다.

종부세를 만들고 1가구 2주택자 양도소득세 실거래가 과세, 종부세 확대, 재건축 거품 잡기, 투열과열지구 확대, 민간택지 분양원가 공개 등 부동산시장에 ’대못‘ 규제를 시행했으나, 시장 급등세는 꺽이지 않았다.

서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 양천구 목동, 경기도 용인시와 분당·평촌신도시 등 당시 집값을 견인했던 7개 지역을 ‘버블세븐’으로 지정하고 투기관리에 나서기도 했지만, 단기간에 효과를 보지는 못했다.

현 정부 역시 마찬가지다. 폭등하는 집값을 잡고 늘어가는 가계부채를 줄이기 위해 8.25가계부채 대책에 공공택지 공급 축소, 중도금보증강화 등의 부동산 규제대책을 담아 발표했으나, 오히려 집값은 뛰었다.

공급물량이 줄어든다는 말에 수요자들은 집값이 더 오를까 걱정하며 매매시장으로 급하게 나왔고, 수도권신도시와 강남재건축 등은 몇 달 사이에 수천만원에서 많게는 억대까지 몸값을 올렸다.

실제 개포주공3단지를 재건축하는 디에이치 아너힐즈는 분양가 9억원 초과로 중도금 대출을 해주지 않았음에도 지난 8월 청약에서 경쟁률이 평균 100.6대 1을 기록했다. 정부가 급등하는 가계부채를 잡겠다며 내놓은 대책이 시장에서 재해석됐기 때문이다. 주택도시보증공사(이하 HUG)의 분양가 규제가 시장에 형성된 적정 분양가보다 낮게 책정되면서 투자자들은 가격상승 여력을 확인했고, 갈곳없는 돈이 몰려든 것이다.

박근혜 정부 역시 노무현 정부 때와 마찬가지로 앞서 발표한 8.25가계부채종합대책이 역효과를 일으키자 추가대책 마련을 고심 중이다. 일단 3일에도 부동산 규제 대책을 발표하기로 했다. 분양권 전매제한을 비롯해 주택관련 대출 심사 강화, 투기과열지구 지정, LTV·DTI 개정 등의 규제 카드가 물망에 오르고 있다.

◇‘연착륙’ 대책 마련해야

정부가 강력한 부동산대책 마련을 시사하자 업계에서는 노무현 정부 말처럼 급격한 시장 침체를 우려하는 목소리가 나오고 있다. 계속된 규제 발표는 수요자들의 구매심리를 얼어붙게 해 갑작스런 거래 단절을 불러올 수 있어서다.

참여정부 당시에도 10여 차례 부동산 대책을 발표했으나, 시장은 활황세를 유지하다가 글로벌 경기 하락과 함께 급강하하기 시작했다. 부동산 정책에 대한 강력한 규제로 수요자들이 관망세로 전환하며 시장이 한순간에 얼어붙은 것이다.

특히 앞선 부동산시장 호황으로 인해 크게 늘어난 신규분양 아파트들은 이명박 정부 들어 입주를 시작하면서 집값 하락은 큰 폭으로 떨어졌다. 초유의 집값 상승세를 보였던 버블세븐 역시 거품이 순식간에 걷혔고, 전체 주택시장은 동면기에 들어섰다. 이명박 정부들어 꺾인 ‘버블세븐’은 10년이 지난 아직까지도 고점을 회복하지 못하고 있다.

부동산114에 따르면 ‘버블세븐’ 중 2006~2008년 전 고점을 넘은 곳은 서초구 단 한 곳뿐인 것으로 나타났다. 서초구는 3.3㎡당 3217만원으로 전고점인 2883만원보다 333만원 상승했다.

강남이 3505만원으로 그나마 전고점(3550만원)에 근접한 수준을 보였다. 하지만 목동을 포함한 양천구(-242만원)와 송파구(-165만원)는 전고점을 회복하지 못했고, 분당(-485만원)·평촌(-169만원)·용인(-244만원) 등 경기권 버블세븐은 모두 고점을 회복하지 못했다. 특히 용인시는 버블세븐이라는 말이 무색하게 매매가격이 3.3㎡당 999만원으로 10월 전국평균(1036만원)에도 미치지 못했다.

업계 전문가들은 부동산시장 조정은 필요하지만, 시장이 급격히 침체되지 않게 연착륙 방안을 마련하는 게 가장 중요하다고 입을 모았다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장은 “재건축 초과이익환수제, 투기과열지구 지정 등의 대안을 내놓는다면 강남 재건축 등 과열현상을 보이는 지역의 분위가 순식간에 가라앉을 가능성이 높다”며 “실수요자들의 피해를 최소화한 대책을 마련해야 전체 시장 하락을 피할 수 있다”고 조언했다.

특히 현재 건설경기가 국내 전체 경제를 지탱하고 있는 모양새라 경착륙 방안이 발표된다면 심각한 경제 위기를 맞이 할 수 있어 주의가 필요하다는 지적도 나왔다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “갑자기 수요를 줄이는 정책으로 부동산 업황이 침체된다면 우리나라 경제가 당분간 고생할 수도 있다”며 “부동산 시장이 호황이라는 것은 착각이다. 일부 지역 바람을 잡으려고 전체 분위기를 꺼트리는 것은 지향해야 한다”고 강조했다.

서승범 기자 seo6100@