서울 부동산 시총 증가 불구 강남에 집중증가분 호가 기준, 실질효과는 미진할 듯
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서울 영등포구 당산동 일대 아파트 단지 전경. 사진=김동민 기자 life@
‘최경환 노믹스’가 다소 오인된 방향으로 흘러간다는 분석이 제기됐다. 특히 부동산시장은 그 효과가 강남에 국한된 데다 매도·매수호가 간 격차만 벌려 도리어 거래가 침체하는 주요 요인으로 지목된다.
12일 부동산써브 조사에 따르면 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관이 내정된 뒤 6월 첫째 주에서 8월 첫째 주까지 증가한 서울 부동산 시가총액 3조9901억 원 중 강남3구가 차지하는 비율은 61.5%에 달했다.
구별로는 서초가 두 달 새 1조2622억 원(1.91%)이 올라 서울에서 가장 많이 올랐다. 강남 9897억 원(1.03%), 송파 2021억 원(0.9%)이 각각 상승해 뒤를 이었다.
강남 3구를 제외한 지역의 명암은 크게 엇갈렸다. 은평(-1260억원), 서대문(-596억 원), 성북(-588억 원), 구로(-523억 원), 광진(-278억 원) 등은 오히려 감소한 것. 이런 탓에 LTV·DTI 완화 등이 강남을 위한 정책이라는 비판이 자연히 따라 붙었다.
게다가 일각에서는 이 효과마저도 과장된 측면이 있다는 비판도 나왔다. 가격 산정의 기준이 실거래가가 아닌 호가를 반영한 탓이다. 집주인들이 그동안 떨어진 집값을 만회하기 위해 호가를 매우 높인 결과다.
통상 호가와 실거래가 사이에선 적게는 10%, 많게는 30% 선까지 차이가 발생한다. 이런 점을 고려하면 두 달 새 0.64% 올랐다고 해서 오롯이 집값이 상승했다고 보기가 더욱 어려워진다.
애초 주간 단위로 매맷값 변동을 집계하는 것은 불가능에 가깝다. 호가는 실거래가와 의미가 다르다. 실거래 가격은 거래가 체결될 때 일어난다. 주택 계약부터 거래 사실을 집계하는 데만 두 달이 걸리는 게 기본이다.
특히, 거래 없이 호가만 오르는 형국이어서 시장 활성화가 묘연하다는 지적도 있다.
대치동 M공인 중개소 대표는 “실구매 수요는 없는 상황에서 호가만 올라 당사자 간 거래만 더 어려워졌다”며 “대책 발표 이후 강남 단지별로 2~3개 물건만 거래됐다는 기사가 허언이 아니다”라고 지적했다.
거래가 없는데도 시세는 발표되는 셈이다. 이는 정부 인증 공식 부동산시세 조사기관인 한국감정원과 KB국민은행, 이 밖에 부동산정보업체들이 발표한 시세가 현실을 반영하지 못한다는 방증이다.
감정원에선 거래가 없으면 비슷한 과거 사례를 통해 이른바 ‘거래 가능 가격’을 산정해 논란이 되기도 했다. 이런 탓에 통계는 ‘활황’, 체감은 ‘불황’이라는 착시 현상이 발생했다.
장재현 리얼투데이 팀장은 “내수 경기를 살리기 위해 부동산을 부양책을 펼치는 것에는 이견이 없다”면서도 “강남시장 활성화를 통한 낙수효과는 더는 먹히지 않는다”고 강조했다.
성동규 기자 sdk@
뉴스웨이 성동규 기자
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