국토교통부는 4·1대책의 렌트푸어 지원 방안 후속 조치로 오는 23~27일 시중 6개 은행을 통해 ‘목돈 안드는 전세’ 대출 상품을 내놓기로 했다고 12일 밝혔다.
목돈 안드는 전세 대출은 세입자가 전세금을 대출받은 금융기관에 보증금 반환 청구권을 양도해 우선변제권을 주는 형태로 담보력을 강화한 이른바 보증금 담보대출이다.
세입자가 대출이자를 내는 조건으로 집주인이 전세금을 본인 주택담보대출로 조달하는 ‘집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세’도 함께 출시된다.
현재 전세자금 대출이 과도하다는 지적이 나오는 상황에서 추가 지원의 필요성과 실효성 등 목돈 안드는 전세 대출에 대한 궁금증을 국토부가 문답으로 정리, 제시했다.
◇전세자금 지원을 확대하는 것인데, 이로 인해 전세자금 대출이 과도하게 발생할 우려는 없는가.
- 전세금 마련 부담으로 주거하향 이동, 전세난민 발생 등 무주택 서민의 어려움이 커지고 있어 전세자금 지원이 불가피하다. 다만, 지원대상을 무주택자로 한정하고 소득요건도 부부합산 연소득 6000만원 이하로 제한해 과도한 대출 확대를 예방할 방침이다.
◇ 대출기관을 6개 시중은행으로 한정한 까닭은.
- 초기 단계에서 안정적 상품 출시를 위해 현재 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고, 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 우선적으로 참여시켰다. 대출 실적에 따라 향후 참여 은행을 단계적으로 늘리는 방안도 검토할 계획이다.
◇ 임차보증금 반환 청구권 양도 방식이란.
- 세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환 청구권이란 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것으로 세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용된다. 다만, 금융기관은 현행 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하와 대출 한도 확대 효과가 제한적이다.
◇ 금융기관에 우선변제권을 주려는 이유는.
- 주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에도 우선변제권을 주면 근저당권에 준하는 담보력이 확보돼 금융기관의 대출금 회수 가능성이 커짐으로써 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대된다.
◇ 금융기관에 대한 우선변제권 인정은 임대차보호법 취지에 어긋나지 않나.
- 궁극적 목표가 전세자금 대출금리 인하를 통해 무주택서민의 주거 안정을 지원하는 것이므로 임대차보호법 제정 취지에 맞는다. 이 제도는 사실상 민간 은행 자금을 활용한 전세임대로 그 본질은 LH의 전세임대와 같다. 현행 임대차보호법은 법인인 LH에 대해 우선변제권을 인정하고 있다.
◇ 집주인이 거부감을 갖지 않을까.
- 집주인 입장에서는 임차보증금을 돌려줘야 할 대상이 임차인에서 금융기관으로 바뀐다는 점을 제외하면 실질적 차이가 없다. 보증금 일부를 은행으로부터 직접 입금받고 계약 종료시 보증금을 은행으로 반납하기만 하면 된다.
◇ 임차인이 이자를 연체하는 등 경우에는 어떻게 처리하나.
- 계약 종료시 은행이 집주인에게 받은 임차인 몫의 임차보증금에서 연체 이자 등을 제하고 임차인에게 반납하게 된다.
◇ 집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세의 경우 실효성에 의문이 제기된다.
- 집주인의 참여를 유도하기 위해 대출금에 대한 소득세 비과세, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등 다양한 인센티브를 제공한 만큼 충분히 참여할 동기가 있다고 판단된다. 집주인 담보대출 방식은 전세계약을 갱신할 경우만을 대상으로 하는데, 새로운 세입자를 구할 때 드는 노력과 시간비용, 부동산 중개비 등을 감안하면 집주인이 은행을 통해 담보대출을 받는 것에 대한 심리적 거부감을 극복할 수 있을 것으로 보인다.
◇ 집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세를 전세증액 계약에만 적용하는 이유는.
- 금융(LTV·DTI 완화)·세제 지원이 이뤄지므로 가계 대출 증가, 재정 여건 등을 감안해 증액계약으로 한정했다. 실적에 따라 추후 확대 여부를 검토할 것이다.
◇ 집주인 담보대출 방식은 집주인이 대출을 받고, 대출 이자는 임차인이 내는 방식인데 임차인의 이자납입 연체와 그에 따른 임대인 신용도 하락에 대한 방지 수단은 있는가.
- 세입자 이자납부 지연시 보증기관이 이자를 임대인에게 지급도록 하는 이자지급보증상품을 마련해 제공할 방침이다. 보증상품 가입 없이 이자납입 연체금액을 기존 보증금에서 차감하는 경우도 가능할 것으로 예상된다. 또 임차인이 연체한 이자를 임대인이 대신 변제하기까지의 기간에 이자연체 정보가 남게 되면 임대인의 신용등급이 떨어질 위험이 있으므로 약 1개월간 연체정보 등록을 유예한다.
◇ 이자지급보증 상품 신청은 누가 해야 하는가.
- 임대인의 요구가 있을시 임차인이 신청, 가입하면 된다. 보증상품 가입을 위해서는 임차인이 보증기관에 보증신청서를 제출해야 하는데, 임대인과 임차인의 편의를 위해 대출 신청 접수시 은행 창구에서 보증상품을 안내할 계획이다.
성동규 기자 sdk@
목돈 안드는 전세 대출은 세입자가 전세금을 대출받은 금융기관에 보증금 반환 청구권을 양도해 우선변제권을 주는 형태로 담보력을 강화한 이른바 보증금 담보대출이다.
세입자가 대출이자를 내는 조건으로 집주인이 전세금을 본인 주택담보대출로 조달하는 ‘집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세’도 함께 출시된다.
현재 전세자금 대출이 과도하다는 지적이 나오는 상황에서 추가 지원의 필요성과 실효성 등 목돈 안드는 전세 대출에 대한 궁금증을 국토부가 문답으로 정리, 제시했다.
◇전세자금 지원을 확대하는 것인데, 이로 인해 전세자금 대출이 과도하게 발생할 우려는 없는가.
- 전세금 마련 부담으로 주거하향 이동, 전세난민 발생 등 무주택 서민의 어려움이 커지고 있어 전세자금 지원이 불가피하다. 다만, 지원대상을 무주택자로 한정하고 소득요건도 부부합산 연소득 6000만원 이하로 제한해 과도한 대출 확대를 예방할 방침이다.
◇ 대출기관을 6개 시중은행으로 한정한 까닭은.
- 초기 단계에서 안정적 상품 출시를 위해 현재 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고, 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 우선적으로 참여시켰다. 대출 실적에 따라 향후 참여 은행을 단계적으로 늘리는 방안도 검토할 계획이다.
◇ 임차보증금 반환 청구권 양도 방식이란.
- 세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환 청구권이란 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것으로 세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용된다. 다만, 금융기관은 현행 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하와 대출 한도 확대 효과가 제한적이다.
◇ 금융기관에 우선변제권을 주려는 이유는.
- 주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에도 우선변제권을 주면 근저당권에 준하는 담보력이 확보돼 금융기관의 대출금 회수 가능성이 커짐으로써 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대된다.
◇ 금융기관에 대한 우선변제권 인정은 임대차보호법 취지에 어긋나지 않나.
- 궁극적 목표가 전세자금 대출금리 인하를 통해 무주택서민의 주거 안정을 지원하는 것이므로 임대차보호법 제정 취지에 맞는다. 이 제도는 사실상 민간 은행 자금을 활용한 전세임대로 그 본질은 LH의 전세임대와 같다. 현행 임대차보호법은 법인인 LH에 대해 우선변제권을 인정하고 있다.
◇ 집주인이 거부감을 갖지 않을까.
- 집주인 입장에서는 임차보증금을 돌려줘야 할 대상이 임차인에서 금융기관으로 바뀐다는 점을 제외하면 실질적 차이가 없다. 보증금 일부를 은행으로부터 직접 입금받고 계약 종료시 보증금을 은행으로 반납하기만 하면 된다.
◇ 임차인이 이자를 연체하는 등 경우에는 어떻게 처리하나.
- 계약 종료시 은행이 집주인에게 받은 임차인 몫의 임차보증금에서 연체 이자 등을 제하고 임차인에게 반납하게 된다.
◇ 집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세의 경우 실효성에 의문이 제기된다.
- 집주인의 참여를 유도하기 위해 대출금에 대한 소득세 비과세, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등 다양한 인센티브를 제공한 만큼 충분히 참여할 동기가 있다고 판단된다. 집주인 담보대출 방식은 전세계약을 갱신할 경우만을 대상으로 하는데, 새로운 세입자를 구할 때 드는 노력과 시간비용, 부동산 중개비 등을 감안하면 집주인이 은행을 통해 담보대출을 받는 것에 대한 심리적 거부감을 극복할 수 있을 것으로 보인다.
◇ 집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세를 전세증액 계약에만 적용하는 이유는.
- 금융(LTV·DTI 완화)·세제 지원이 이뤄지므로 가계 대출 증가, 재정 여건 등을 감안해 증액계약으로 한정했다. 실적에 따라 추후 확대 여부를 검토할 것이다.
◇ 집주인 담보대출 방식은 집주인이 대출을 받고, 대출 이자는 임차인이 내는 방식인데 임차인의 이자납입 연체와 그에 따른 임대인 신용도 하락에 대한 방지 수단은 있는가.
- 세입자 이자납부 지연시 보증기관이 이자를 임대인에게 지급도록 하는 이자지급보증상품을 마련해 제공할 방침이다. 보증상품 가입 없이 이자납입 연체금액을 기존 보증금에서 차감하는 경우도 가능할 것으로 예상된다. 또 임차인이 연체한 이자를 임대인이 대신 변제하기까지의 기간에 이자연체 정보가 남게 되면 임대인의 신용등급이 떨어질 위험이 있으므로 약 1개월간 연체정보 등록을 유예한다.
◇ 이자지급보증 상품 신청은 누가 해야 하는가.
- 임대인의 요구가 있을시 임차인이 신청, 가입하면 된다. 보증상품 가입을 위해서는 임차인이 보증기관에 보증신청서를 제출해야 하는데, 임대인과 임차인의 편의를 위해 대출 신청 접수시 은행 창구에서 보증상품을 안내할 계획이다.
성동규 기자 sdk@
뉴스웨이 성동규 기자
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