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재초환 부담금 평균 4800만원 경감···서울-지방 희비 갈려

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국토부, 재건축부담금 합리화 방안 발표···초과이익 면제금액 상향
서울 평균 부담금 2억3900만원에서 1억4600만원으로 39% 감소
경기·인천 지역 7600만원에서 2900만원으로 62%
지방 2500만원에서 400만원으로 84% 낮아져

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사진은 1976년에 지어진 서울 강남구 압구정동 압구정현대아파트. 사진=이수길 기자

재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 정부안이 확정되면서 감면액을 놓고 서울과 지방간 희비가 엇갈리는 분위기다. 서울 강남 등 재초환 부담금이 큰 단지는 감면폭이 상대적으로 적은 반명 지방과 수도권 중저가 단디는 감면폭이 커질 것으로 예상되서다. 특히 1주택자 여부에 따라 감면율이 크게 달라져 조합간 갈등의 불씨가될 수 있다는 전망도 나왔다.

지난 2006년 도입된 이래 변화한 시장 상황을 제대로 담아내지 못했다는 비판을 받았던 재건축 초과이익 환수제 개선안이 29일 공개됐다. 국토교통부 시뮬레이션에 따르면 당초 1억원의 부담금을 통보 받았던 지방의 한 아파트는 최대 감면 조건을 적용할 경우 1000만원까지 부담금이 낮아지는 것으로 추산됐다. 현재 서울시 등 대부분의 지방자치단체가 법이 바뀔 수 있다는 이유로 재건축부담금 부과 절차를 중단한 만큼, 정부는 조속한 입법을 통해 개선안을 확정한다는 입장이다.

정부는 도심에서 주택공급을 활성화 한다는 목표 아래, △면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향조정하고 △부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하기로 했다. 개선안이 국회를 통과할 경우 최고 수준의 부과율(50%)은 초과이익 3억8000만원을 초과하는 경우로 좁아진다. 지금까지는 1억1000만원 초과시 50% 부과율을 적용해왔다. 또한 아예 부담금을 면제해주는 기준도 3000만원 이하에서 1억원 이하로 낮아졌다.

이로써 5000만~1억원대 부담금을 통보받은 지방 재건축 아파트들이 대거 혜택을 받을 것으로 전망된다. 실제로 국토부에서 시뮬레이션을 한 결과, 기존에 부담금 예정액 5000만원을 통보받은 지방의 A 아파트는 부과기준 현실화 개시시점 조정 공공기여 감면 등 달라진 3대 요건을 적용하면, 조합원 1가구가 부담해야 할 금액이 720만원까지 낮아진다. 여기에 10년 이상 주택을 갖고 있었던 장기보유자라면 추가로 50% 감면된 360만원만 부담하면 된다. 이 경우 감면율은 93%에 달한다.

서울 강북의 B아파트도 1억8000만원을 통보 받았지만 개선안을 적용하면 8000만원까지 떨어진다. 여기에 10년이상 장기보유 혜택까지 추가하면 4000만원으로 당초 부담금의 3분의 1보다도 낮은 부담금을 내게 된다.

재건축사업 조합원이 장기보유 감면혜택을 계산할 때는 사업 과정상 발생하는 주택 철거, 멸실 등을 고려하지 않고 해당 주택을 등기한 시점부터 재건축된 신축 아파트의 준공시점까지를 계산하면 된다. 다만 준공 시점에 1주택자여야 한다.

국토부는 이번 현실화 방안을 통해 전국의 84개 단지에 부과되는 1가구당 부담금이 현재 9천800만원에서 4천800만원으로 51% 경감될 것으로 전망했다.

특히 지방 단지의 경우 평균 부담금이 2500만원에서 400만원으로 84% 낮아지고, 경기·인천 지역도 7600만원에서 2900만원으로 62% 낮아지는 등 지방에 큰 혜택이 돌아가는 것으로 예측됐다.

서울의 경우 평균 부담금은 2억3900만원에서 1억4600만원으로 39% 낮아지는 데 그쳐, 효과가 고가 재건축 단지가 몰려있는 서울 강남권 단지에는 덜 돌아가는 것으로 예상됐다.

현실화 방안 적용에 따라 전국 84개 단지 중 38곳은 부담금이 완전히 면제되는 것으로 나타났다.

특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 면제 혜택을 받게 되는데, 부담금 부과 단지 11곳의 부담금 수준도 1000만원 미만이 6곳, 1000만∼3000만원 1곳, 3000만∼8000만원 1곳 등으로 조정되는 것으로 나타났다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "이번 방안이 시행되면 전국 84개 단지 가운데 부담금이 1억원이 넘는 곳은 5개 단지에 불과하다"며 "이들 5곳도 장기보유 1주택자는 추가 감면을 통해 부담이 덜어지는 만큼 서울의 재건축도 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

김성배 기자 ksb@

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