사전청약 10만가구 확대에도 “집값 안정엔 의문”

정부가 주택 시장 안정화를 위해 사전청약 물량을 대폭 늘리고 민영주택으로 확대하는 방안을 내놨지만 전문가들은 공급물량이 절대적으로 부족한 상황에서 분양 제도 손질만으로 집값 안정을 시킬 수 있을지 의문을 표했다.

25일 정부는 올해 하반기부터 2024년 상반기까지 수도권 신규 공공택지에서 공급되는 민영주택과 2‧4 공급대책 사업인 도심 공공주택 복합사업·주거재생혁신지구사업에서 나오는 공공주택 일반분양분의 85%인 10만1000호를 사전청약으로 공급하겠다고 밝혔다.

사전청약은 본청약 2∼3년 전에 조기 공급하는 제도다. 앞서 정부는 3기 신도시 등 수도권 공공택지 공공주택 6만2000가구를 사전청약 방식으로 공급하기로 했는데, 이를 민영주택 등 다른 유형의 주택으로 확대하겠다는 것이다. 불안심리에 싸인 주택시장을 진정시키기 위한 방안으로 해석된다.

전문가들은 사전청약이 근본적으로 공급을 늘리는 대책이 아니기 때문에 시장 안정에는 한계가 있다는 분석이 주를 이뤘다. 사전청약을 확대한다고 해서 당장 공급이 늘지 않기 때문에 대기 수요만 증가해 희망고문이 될 수 있다는 것이다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “사전청약은 어차피 예정된 물량을 당기는 차원”이라며 “정부는 주택용지 전환, 용적률 상향 등의 방법을 통해 공급 물량을 대폭 확대하는 방안을 내놔야 한다”고 강조했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “늘어나는 사전청약 물량 대부분이 경기 지역에 집중돼 서울의 주택난 해결엔 역부족일 것”이라면서 “실제 입주까지 최소 7년 이상 걸린다는 점에서 서울 주택 시장 안정화에 결정적인 계기가 될 수 없다”고 평가했다.

김영곤 강남대학교 부동산학과 교수 “일정부분은 실수요자들의 불안 심리를 달래는 데 도움이 될 수 있지만 결국 사전청약 물량을 늘리더라도 시간이 오래 걸리다보니까 집값 안정화에 영향을 줄 수 있을지 의문이다”고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수 “사전청약 물량 확대로 매수 대기 수요의 심리적 안정 효과는 낼 수 있겠지만, 실질적인 공급 효과가 나타나기 전까지는 시장 안정화가 쉽지 않다”고 설명했다.

사전청약 확대가 불러올 부작용에 대한 우려도 함께했다. 가뜩이나 전세난이 심화하고 있는 가운데, 사전청약 당첨자 상당수가 전월세 시장에 머물게 돼 무주택자의 불안을 더 부추길 수 있다는 우려다.

송승현 송승현부동산연구소 대표는 “공급물량 수치로만 보면 긍정적이지만 수요자들한테 불안심리 진정효과는 있지 않을 것”이라며 “공공뿐만 아니라 민간청약 대기수요까지 임대시장에 머무르게 됨에 따라 전세시장에 불안정성을 더하게 될 것”이라고 밝혔다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “사전 청약 물량을 늘리더라도 입주 시기가 늦기 때문에 물량만 늘리면 전세 시장의 불안을 가중시키고 매매가격을 계속 밀어올릴 수 있다”며 “전세 가격에 대한 대책들이 없으면, 시장 불안은 계속될 것으로 보인다”고 전했다.

전문가들은 정부가 사전청약 확대를 위해 민간 업체의 참여를 유도하기 위해 다양한 인센티브를 내놓은 것에 대해 우려를 표했다. 권대중 교수는 “사전청약에 민간 건설사가 참여하는 과정에서 특혜시비가 생길 수 있다”며 “공공택지는 공개경쟁 입찰로 진행되는데 이걸 먼저했다고 해서 우선권을 주는 것은 바람직하지 못하다”고 전했다.

심교언 교수는 “정부가 제시한 인센티브가 민간 건설사들이 기존 택지 개발 계획 및 분양 전략을 바꿀 정도인지가 관건인데, 민간 기업의 기대치보다 기업의 수익에 미치는 영향이 저조할 경우 시장 반응이 신통치 않을 것”이라고 전망했다.

아울러 태릉과 과천 공급 물량 축소 및 대체지 마련 방침에 대해서도 정부 정책 신뢰성에 흠집을 남겼다는 비판이 나온다. 정부가 주민들의 반발이 극심했던 서울 노원구 태릉골프장 부지를 당초보다 저밀 개발하고, 대체지를 확보하는 계획을 밝혔기 때문이다.

정부는 이날 당초 1만가구를 공급하겠다고 밝힌 서울 태릉골프장 부지는 6800가구로 공급 규모를 축소했고, 정부과천청사(4000가구) 대체 부지를 인덕원역 부근과 과천 갈현동 일원으로 정해 이곳에 각각 3000가구, 1300가구를 공급하기로 했다.

서진형 대한부동산학회장은 ”정부가 지자체와 주민들의 의견을 충분히 듣지 않고 일방적으로 공급 정책을 발표해 해당 지역 주민들의 반발로 결국 정책이 수정됐다“며 ”일방통행식 발표는 또다시 주민 반발로 이어지고 정책에 대한 신뢰성도 떨어트릴 것이다“고 밝혔다.

송승현 대표는 “애당초 주민들 설득하지 못한 상태서 공급정책을 펼쳐 생긴 문제”라며 “결국은 주민들의 의견청취가 부족했던 것이고, 대체부지도 주민들의 반발로 난항을 겪을 가능성이 크다”고 전했다.