정부 LTV 완화 검토, 전문가들 “소폭 완화는 도움 안 돼”

정부가 신규 분양 아파트에 관해 대출 규제 완화를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 정부는 “구체적으로 확정된 내용은 없다”은 입장이지만, 기존 주택담보대출비율(LTV)을 높여 신혼부부 등 무주택자들의 접근성을 높여주겠다 의도로 접근 중인 것으로 알려졌다.

다만 업계에서는 이미 높아질 대로 높아진 분양가 문턱에 기존에서 10% 정도 완화한다면 수도권에서는 혜택을 받을 수 있는 무주택자가 많이 없을 것이란 우려도 나오고 있다.

6일 타매체가 경제 부처 관계자의 말을 인용한 보도에 따르면 국토교통부와 금융위원회는 신축 분양 아파트 대출에 적용하는 LTV와 총부채상환비율(DTI)을 완화하는 내용의 대출 규제 개선 방안을 검토하고 있다.

다만 국내 가계부채가 급등한 상황에서 과도하게 대출을 풀 수 없어 개선되더라도 비율과 대상이 크게 변경되지 않을 것이란 예상이 지배적이다.

이에 대해 업계 전문가들은 대출 규제가 소폭 완화에 그친다면 실효성이 떨어질 수 있다고 입을 모았다. 이미 서울 분양가가 2년전과 비교해 2억원 가량 오른 상황에서 현 정부 전 수준도 안되는 대출 완화를 시행해 봤자 신혼부부, 사회초년생 등은 지금과 마찬가지로 부모 도움 없이는 자금 조달이 어렵기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 “대출 완화는 가야할 방향성은 맞다. 하지만 60% 수준으로 올리더라도 서울에서 신축 아파트를 분양받기는 어려운 게 현실이다”며 “대출 규제를 통해 집값이 안 오른다면 효과는 있겠지만, 그렇지 않다면 무주택 실수요자들을 위해 방향 전환을 해주는 게 맞다”고 말했다.

실제 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 서울 지역에서 분양된 민간아파트 평균 분양가는 ㎡당 856만6000원이다. 84㎡ 기준으로 7억1954만원에 달한다. 이는 LTV가 70%까지 가능했던 2016년과 비교하면 33% 가량 오른 금액이다. 대출 60%(4억3172만원)을 받아도 현금 2억8782만원이 필요하다.

여기에 대출 대상의 연간 소득 기준도 발목을 잡는다. 현행은 무주택자에 한해 부부합산 7000만~8000만원(생애 최초 매입 시 9000만원)을 소득 기준으로 잡고 있다.

그러나 부부합산 7000만원으로 가정하면, 이들은 4년간 한 푼도 안써도 차액분을 마련하지 못한다. 월 300만원을 적금한다고 가정하면 약 8년이 걸린다. 특히 올해에도 아파트 분양 가격이 계속 상승 추세를 보여 실수요자들이 마련해야 할 금액은 더 커질 것으로 전망된다. 올해 공급된 고덕강일 제일풍경채의 경우 전용 84㎡ 분양가는 8억9990만원으로 지난해 평균을 넘어섰다. 전용 101㎡의 경우 10억8660만원으로 분양가가 책정돼 중도금 대출이 아예 불가능하다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “대출 규제를 전면적으로 풀기보다는 실수요자들에게 대거 완화해 줘야 한다. LTV를 완화하려면 이전과 같이 70%는 가야 실수요자들이 접근할 수 있을 것”이라며 “연간 소득 기준도 무주택자에 한해 없애는 것도 방법”이라고 말했다.

실수요자들의 내집마련을 막는게 전세가격 급등으로 이어질 수 있다. 공급은 늘리고 대출을 풀어야 무주택자들이 전세시장에서 눌러 앉지 않을 수 있다”고 덧붙였다.

일부 전문가들은 중도금 대출(60%) 수준이라도 규제를 풀어주면 어느정도 효과를 낼 수 있을 것을 전망했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장 역시 “가계부채 증가 우려에 (대출 규제를)쉽사리 풀 수 없을 것으로 보인다. 그럼에도 구간별로 일부는 획기적으로 풀어줘야 한다고 생각한다”며 “공급도 중요하지만 실수요자들이 접근할 수 있는 상황을 만들어 줘야 한다”고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “분양시장에 청약하시는 분들은 투기꾼들이 아니다. 대출 규제를 풀어줘야 한다”며 “60%까지만 풀어도 접근성이 나아질 것”이라고 말했다.