추미애까지 나선 ‘아파트 사모펀드’···업계 “벙어리 냉가슴”

이지스자산운용이 운용하는 사모펀드가 서울 강남구의 아파트 한 동을 통째로 매입한 것을 놓고 논란이 이어지고 있다.

최근 정부가 다주택자에 대한 규제를 강화하고 있는 상황에서 부동산 규제 회피 목적이 아니냐는 의혹이 제기됐고, 아파트 매입을 위한 자금 마련 과정에서 대출규제 위반 논란까지 불거진 것이다.

급기야 추미애 법무부장관까지 직접 나서 부동산 사모펀드의 불법행위에 대한 엄정 대응을 검찰에 지시했다. 금융투자업계에서는 정상적인 투자까지 투기로 몰아가는 것 아니냐는 우려의 목소리가 나온다.

◇추미애 “강남 한복판서 금융·부동산 로맨스”···이지스운용 직접 ‘겨냥’

앞서 이지스자산운용이 운용하는 ‘이지스371호부동산전문사모펀드’는 지난달 중순 서울 강남구 삼성동에 위치한 ‘삼성월드타워’ 아파트 1개 동을 매입했다. 이 건물은 14층 높이의 총 46가구가 사는 한 동짜리 아파트로, 1997년 입주를 시작했다.

당초 한 개인이 이 아파트 전체를 소유하고 있다가 지난달 19일 이지스자산운용에 매도했으며, 매매가는 약 420억원이다. 이지스자산운용은 20년이 넘은 이 아파트를 리모델링하는 등 고급화 작업을 통해 가치를 높인 뒤 분양하는 방식으로 차익을 남길 것으로 보인다.

일각에선 이번 거래를 두고 비판적인 목소리가 나온다. 다주택자, 법인에 대한 부동산 규제가 강화되고 있는 상황에서 사모펀드를 통한 아파트 매입으로 ‘우회 투자’하는 것 아니냐는 지적이다.

추 장관은 최근 자신의 페이스북에서 “강남 한복판에서 금융과 부동산의 로맨스가 일어나고야 말았다”며 “금융과 부동산 분리를 지금 한다해도 한발 늦는다는 걸 깨닫게 해주는 사건”이라고 말했다.

그는 “다주택 규제를 피하고 임대 수익뿐 아니라 매각차익을 노리고 펀드 가입자들끼리 나눠가질 수 있단 것”이라며 “자본시장법상의 사모펀드 투자 대상에 주거용 아파트를 규제해야 하지 않을까”라고 적었다.

설상가상으로 법무부는 부동산 불법 투기 사범에 대해 엄정 대응할 것을 지난 22일 검찰에 지시했다. 구체적으로는 ▲기획부동산 및 부동산 전문 사모펀드 등 금융투기자본의 불법행위 ▲개발제한구역, 농지 무허가 개발행위 ▲차명거래행위 ▲불법 부동산 중개행위 ▲조세 포탈행위 등을 검찰이 단속·수사하고 범죄수익을 철저히 환수하라는 것이다.

법무부의 이 같은 방침은 추 장관이 최근 자신의 소셜네트워크서비스(SNS)에 부동산 정책과 관련한 발언을 이어가는 가운데 나온 것이다.

업계 한 관계자는 “추 장관과 법무부의 지시는 강남 아파트를 통째 매입한 이지스운용을 겨냥한 것으로 보인다”며 “정부가 최근 집값 급등의 배경으로 법인을 활용한 주택 투기를 지목했는데, 이에 반하는 행동을 했기 때문에 미운털이 제대로 박힌 모양새”라고 말했다.

◇업계 “적법한 투자···너무 과한 처사 아니냐”

문제의 발단이 된 이지스자산운용 측은 이번 아파트 매입이 투자 규제를 회피하는 수단으로 활용될 여지가 없고, 정부 대책을 회피하고자 사모펀드를 만든 것도 아니라는 입장이다.

이지스운용 관계자는 “본 사업은 올해 초부터 검토한 것으로 당초 4월 말까지 거래가 완료되는 것이 목표였으나, 코로나19로 인해 불가피하게 거래가 연기된 것”이라며 “다주택자로서 취득세, 보유세 및 양도차익에 대해서 일반 법인과 동일하게 적용받고 있으므로 규제 회피 목적의 사모펀드란 것도 사실이 아니다”라고 강조했다.

금융투자업계에서도 일각에서 제기된 비판과 법무부의 조치가 과도하다는 목소리가 나온다. 그동안 사모펀드가 오피스, 물류센터 등에 주로 투자한 것을 미뤄볼 때, 이번 아파트 통매입이 이례적인 사례지만 ‘법 테두리’ 안에서 이뤄진 적법한 투자란 것이다.

업계 한 관계자는 “주거용 아파트는 사모펀드가 법적으로 투자할 수 있는 부분”이라며 “현재 법에 따르면 이지스운용이 불법을 저질렀다고 보기엔 무리가 있다”고 말했다.

그러면서 “지금처럼 사모펀드의 자유로운 투자·운용이 이뤄질 수 있도록 하는 게 맞다고 본다”며 “사모펀드가 주거용 아파트에 투자할 수 없도록 하는 것은 너무 과한 처사”라고 목소리를 높였다.

또 다른 관계자도 “외국에는 사모펀드가 주거용 부동산을 사서 임대업을 하는 사례가 흔한 일”이라며 “그동안 투자하지 않은 주거용 아파트에 투자했다는 점에서 오히려 틈새시장을 공략한 정당한 투자로 봐야한다”고 말했다.

대출규제를 어겼다는 지적에 대해서도 의견이 분분했다. 이지스운용은 ‘삼성월드타워’ 아파트 1동을 약 400억원에 매입하면서 7개 새마을금고에서 총 270억원을 대출받았다.

하지만 대출을 내준 새마을금고중앙회 측은 대출금 270억원 중 100억원가량이 정부의 부동산 대출 규제를 초과해 이뤄졌다고 판단했다. 지난해 단행된 12·16 부동산 대책으로 투기지역이나 투기과열지구에서는 주택담보인정비율(LTV)이 시가 9억원 이상까지는 40%, 9억원 초과 15억원 미만은 20%를 적용받는다.

이에 따라 사모펀드의 주택담보대출 한도는 160억원 가량인데 이지스운용은 이를 초과한 270억원을 대출받았다는 것이 새마을금고 측의 설명이다.

이에 대해 이지스운용 측은 “주택 보유목적의 일반 주택담보대출이 아니라 리모델링 등 개발을 전제로 한 시설자금대출을 받은 것이기 때문에 문제가 없다”고 해명했다. 그러나 매매일 전후 3개월 이내 이뤄진 대출은 모두 주택구입을 위한 자금으로 본다는 점에서 대출규제를 위반한 것이라는 지적도 나오고 있다.

규제 위반 여부를 놓고 이견이 있는 가운데 대출을 집행한 새마을금고 측은 서둘러 진화에 나섰다. 새마을금고중앙회 관계자는 “규제 초과분은 최대한 빨리 회수 명령을 내릴 예정”이라며 “정책비율을 위반한 대출이 어떻게 이뤄졌는지 면밀히 검토하고 조치하겠다”고 말했다.