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김성배 기자
등록 :
2020-03-17 14:51

수정 :
2020-03-18 09:15

[부동산 긴급점검①]멈춰선 주택시장, 집 살까 팔까

코로나19發 부동산 시장 관망세 장기화 조짐
강남4구 거래 물량 뚝…1년만에 가격도 꺾여
‘부동산 규제→위기→집값하락’ 위기 데자뷰
초저금리 비규제지역엔 호재…버블 조심해야

“최악의 경우 과거 2008년 금융위기 때 대치 은마아파트가 4개월 간 20% 하락한 것처럼 집값이 폭락할 수 있다.”(박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원)

“단기적으로 (신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가) 악재지만 장기적으로는 호재라고 본다. 앞으로 1년 이상 가기 힘들 것이다. 부동산은 금리하고 유동성이 연결된다고 봐야 하는데, (초저금리로) 결국 주거형쪽으로 몰릴 것이다.”(김광석 리얼하우스 실장)

부동산 시장이 ‘올스톱’ 위기에 처했다.

2·3월은 신학기 이사 수요가 많아 부동산 중개업소의 성수기로 통한다. 하지만 올해는 파리만 날리고 있다. 집을 팔려는 사람도, 사려는 사람도 코로나가 잠잠해지기만 기다리고 있다.

실제 서울의 아파트 거래량은 작년 12월 9598건이었는데 이달 들어 9일까지는 281건에 그치고 있다. 하루 평균 거래량으로 따지면 309건에서 31건으로, 10분의 1 수준으로 격감한 것이다.

강남 지역은 집값이 꺾이고 있다. 최근 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡도 호가 보다 3억원 낮은 16억원(8층)에 거래됐다.

강남구 대치동 ‘한보미도맨션’ 전용 84.48㎡ 또한 지난 2월 21억 8000만 원에 손바뀜됐다. 12월 전고가(26억 원) 대비 4억 2000만 원 내린 값이다. 서초구 반포동 ‘반포리체’ 전용 84.96㎡ 역시 지난 2월 21억 7000만 원에 거래, 전고가 대비 5억 원 가까이 내렸다. 한국감정원에 따르면 강남4구는 최근 7주 연속 하락세다.

인천이나 경기권 등 규제가 덜한 지역을 중심으로 풍선효과가 나타나긴 한다. 그러나 전반적으로 거래 절벽이 이어지고 초고가주택이 몰린 강남을 중심으로 약세장이 이어지고 있는 것이다.

일각에서는 국내 주택 시장이 과거 외환위기나 글로벌 금융위기 때처럼 하락기에 접어들 수 있다는 관측도 나온다.

각종 규제에도 아랑곳않던 부동산시장이 글로벌 금융위기를 맞아 기대심리가 꺾이면서 집값하락기를 맞았던 때와 비슷한 전철을 밟는게 아니냐는 시각도 나온다.

사스(2003년), 신종플루(2009년), 메르스(2015년) 때와는 산업은 물론이고 경제 금융시장에 미치는 충격파가 다르다는 얘기다.

부동산 시장도 과거 이같은 전염병으로 인한 영향은 크지 않았다. 이보다는 1998년의 외환위기와 2007년 글로벌 금융위기에 직격탄을 맞았다. KB부동산에 따르면 외환위기 때 서울 아파트 값은 무려 14.6% 빠졌다.

특히 글로벌 금융위기 때와 묘하게 상황이 닮아 있다. 전염병이 없었음에도 실물경기 위축과 함께 금융위기가 동시에 터지며 강남불패 신화마저 무너뜨린게 대표적인 사례다.

실제 2008년도 대치동 은마아파트의 경우 금융위기가 터진 후 8월부터 12월까지 집값이 약 20%나 빠지면서 전용면적 76㎡(31평) 4층이 7억500만원에 거래됐다.

노무현 정부 마지막해인 2007년 강남은 하락세로 전환하는 등 꺾이기 시작했고 노·도·강(노원·도봉·강북)으로 불리었던 서울 외곽이 강세를 보였다. 그해 10월 글로벌 금융위기가 터지면서 본격적인 조정국면에 접어들었다.

그동안 축적한 부동산규제 영향까지 겹치면서 2010년부터 4년간 서울집값은 8.95% 떨어졌다. 더욱이 문재인 정부들어 2년여 동안 12.16대책을 포함해 무려 19번의규제를 쏟아냈다. 대출과 세금을 전방위로 옥죄고 분양가상한제 등의 시행을 앞두고 있는 등 규제들이 누적돼 있는 상황이다.

이런 규제들이 기대심리 하락과 가격조정기와 맞물리면서 더 큰 효력을 낼 가능성이 있다. 최근 분양가상한제 유예기간 연장 가능성이 나오는 것도 이 때문이다.

전문가들은 한국은행이 사상 처음 0%대 금리 시대가 열었지만 늘어난 유동성이 부동산 시장을 밀어올리는 것은 한계가 있을 것이란 전망을 내놓고 있다.

우선 경기침체 우려가 걱정거리다.

연준이 이례적으로 2주새 두차례나 예정에 없던 긴급 금리인하를 단행한 것에서 보듯 코로나19로 인한 경제적 타격 우려가 상당하다. 경제성장률이 흔들리고 집값 하락이 예상되는 상황에서 주택 구매 수요가 홀로 확대되기는 어렵다.

제로 한국의 경제성장률이 2%를 하회한 것은 1956년(0.7%) 1980년(-1.7%) 1998년(-5.1%) 2009년(0.8%) 등으로 주로 글로벌 경제 충격에 따른 경제 위기를 겪었던 때다. 당시 집값도 성장률에 따라 움직였다.

비교적 최근인 지난 2008년 9월말 리먼브라더스 사태 때는 한은이 기준금리를 5.25%에서 2%까지 끌어내렸지만 2008년 9월부터 이듬해 5월까지 전국 아파트 매매가격지수는 2.47%(KB부동산 리브온) 하락했다.

이 기간 서울은 3.56% 떨어졌는데 강북과 강남의 하락률은 각각 3.46%, 3.73%로 집계됐다. 그간 많이 오른 지역일수록 하락폭도 컸다.

다만, 코로나 영향으로 감소할 뻔했던 비규제지역 등 일부 중저가 지역의 매수세가 버틸 수 있는 빌미가 될 수 있다고 봤다. 비규제지역의 경우 대출 규제가 상대적으로 약해 금리인하 영향을 직접적으로 받을 수 있기 때문이다.

익명을 요구한 시장 전문가는 “9억원 이하는 주거 상품은 좋다고 봐야한다. 대·대·광(대전·대구·광주)와 수도권 택지지구 등은 괜찮다고 보고 있다. 강남권도 일시적으로 후퇴했다가 재차 반등할 것으로 관측된다”고 말했다.

이런 가운데 지나친 현금 유동성에 따른 가계부채로 인한 금융권 부실 위험성도 커지고 있다.

한은에 따르면 가계부채 증가세는 과거에 비해 둔화했지만 가계채무 상환 부담이 여전히 높다. 처분가능소득 대비 가계부채비율은 지난해 3·4분기 말 현재 160.3%로 전년보다 2.9%포인트 올랐다.

은행 연체율은 그나마 안정적이지만 저축은행 등 2금융권 연체율은 상황이 다르다. 가계의 비은행 금융기관 연체율은 4년 만에 가장 높게 나타났다. 비은행 주택담보대출 연체율 역시 1.25%로 4년 만에 제일 높았다.

김성배 기자 ksb@

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