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김성배 기자
등록 :
2019-08-06 10:23
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#수익형부동산

입지 프리미엄 기대 수익형 부동산은

한국은행이 기준금리를 전격 인하하면서 상가와 오피스텔, 미군 렌탈사업 등 수익형 부동산에 훈풍이 불 것이란 기대감이 높아지고 있다.

마땅한 투자처를 찾지 못해 예금형 상품에 몰렸던 1000조가 넘는 시중자금이 수익형 부동산에 눈을 돌릴 것이란 전망이 나온다.

전국 오피스텔 임대수익률은 6월 기준 연 5.46%로 저축성예금 금리(1.80%)에 비해 3배 이상 높다.

서울(4.87%)과 세종(4.37%) 등 수익률이 가장 낮은 지역도 4%대다. 상가와 오피스 등 상업·업무용 부동산 거래 역시 금리 인하 기대감에 올해 2월 2만1079건에서 5월 2만5904건으로 점차 회복세를 보이고 있다. 잠잠했던 부동산 거래에 살아날 조짐을 보이며 투자자들의 관심도 고조되고 있다.

수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 체크 포인트는 당연 입지인데 부동산에서 격언중에 “입지나 목이 성공투자의 절반을 차지한다”는 말이 있을 정도다.

그만큼 좋은 입지는 임차인 확보 수월하고 고객 유치에 유리해 임대조건을 좋게 만드는 것은 물론 향후 가치가 달라진다.

수익형 부동산에서 좋은 입지란 대표적으로 ▲초역세권 입지 ▲집객시설 인근 입지 ▲직주근접형 입지 등이 있다.

먼저 초역세권에 위치한 경우다. 안정적인 수익을 얻기 위해 수익형 부동산 투자를 고려할 때 가장 중요하게 고려해야 할 요소로는 풍부한 배후수요를 확보할 수 있는 입지인데 그런면에서 초역세권은 당연 선호도 1순위로 꼽힌다.

역세권의 장점인 유동인구 확보를 통해 풍부한 배후수요를 기대할 수 있기 때문에 역과의 접근성이 원활한 곳에 입지할 경우 수익성과 환금성이 단연 높다.

또한 초역세권은 소비층 접근 거리가 매우 짧기 때문에 접근성과 가시성이 뛰어나며 소비층 유입이 유리한 이점 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 선호한다.

또 역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구가 유입되고 안정적이다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

오피스텔 등 수익형 주택도 초역세권 입지가 유리하기는 마찬가지다. 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 초역세권 오피스텔을 찾는 수요가 많기 때문이다.

다음으로 집객시설 인근 입지도 좋은 입지중 하나로 꼽힌다. 집객시설 인근은 집객효과로 인해 사람이 모이게 되어 상권 활성화에 유리해 임대료 상승과 적지 않은 프리미엄을 형성하게 된다.

이에 집객효과가 높은 랜드마크나 대형 건축물 인근에 상가나 오피스텔 등과 같은 수익형 상품은 상당한 후광효과를 보게 된다.

집객효과를 유발시키는 대표적인 집객시설물로 △복합쇼핑몰·백화점․할인점 등 대형 유통시설 △관공서·비정부기구 △대형병원 △공원·광장 등이 있다.

마지막으로 직주근접(職住近接)형 단지가 좋은 입지로 주목을 받고 있다. 직주근접 여부가 수익형 단지를 선택하는데 중요한 요소로 떠오르고 있다.

이는 최근 일명 ‘워라벨’ 트렌드의 확산으로 저녁이 있는 삶을 중요하게 여기는 젊은 직장인들이 늘면서 직주근접 수익형 단지에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 직장까지의 거리가 가까워 출퇴근 시간을 절약함으로써 자신만의 시간을 확보할 수 있기 때문으로 분석된다.

틈새 수익형 상품인 미군 렌탈사업도 마찬가지다. 미군 렌탈사업에서 가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다.

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 설명이다.

또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.

부동산일번가 장경철 이사는 "최근 금리가 지속적으로 하락이 예상되는 가운데 입지여건이 좋은 수익형 부동산이 주목을 받고 있다“며 ”좋은 입지는 입지 프리미엄으로 이어지는 만큼 공급업체도 좋은 입지를 확보하기 위한 경쟁이 치열해지고 있으며 투자자나 실거주자도 마찬가지다“라고 말했다.

서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보거리 역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월하다.

경기도 고양시 일산동구 풍동 애니골 아트힐즈 도시계획관리(지구단위계획) P1-1(1380번지)에 주차장 상가인 하선타워가 분양중이다. 대지면적 978.40㎡, 지하 2층~지상 6층 규모로 지하 2층은 기계실 및 주차장, 지하 1층~지상 2층은 상업시설, 지상 3층~6층은 주차장으로 구성된다. 지하 1층은 총 7개 점포로 4.65m의 높은 복도로 확보했다는 강점이 있으며 치킨전문점, 피자전문점, 패스트푸드, 디저트카페 등이 권장업종이다. 지상 1층은 총 8개 점포로 가시성과 접근성이 우수하며 편의점, 베이커리, 부동산, 커피전문점, 프랜차이즈 등이 권장업종이며 지상 2층은 스크린골프, 피부관리점, 헤어샵, 전문식당, 메디컬 등이 권장업종이다. 풍산역 5분거리 역세권으로 집객력이 높은 YMCA 스포츠 헬스 종합 컴플렉스 바로 옆에 입지해 있으며 이마트도 인근에 있어 풍부한 유동인구의 중심이라는 평가를 받고 있다.

전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 '군산 드림빌'이 8월경 분양에 들어간다. 연면적 16,088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1층~지상 4층 규모로 분양대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 분양에 들어간다. 전용면적 기준 ▲48.5163㎡ ▲49.601㎡ ▲54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 88세대가 공급된다. 분양관계자에 따르면 현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다.

김성배 기자 ksb@

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