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김성배 기자
등록 :
2019-07-04 13:28
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#오피스텔

공급과잉 수익형 부동산 틈새상품 알아보니

오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산시장이 초강력 규제 대상인 아파트 대체 투자상품으로 떠올랐다가 공급과잉과 경기불황으로 직격탄을 맞았다. 

상가의 경우 자영업 수익 등이 줄어들며 공실이 늘어난 상황에 매매가격과 수익률도 떨어지는 추세다.한국감정원이 최근 발표한 자료에 따르면 지난 5월 전국 오피스텔가격은 평균 1억7784만원으로 전월 대비 0.11%포인트 하락했는데 올 들어 5개월 연속 하락세다. 경기도는 같은 기간 0.14%포인트 하락해 평균보다 많이 하락했고 서울과 인천도 0.06%, 0.05% 하락했다.정부가 주택담보대출비율(LTV) 규제, 종합부동산세 인상, 주택 공시가격 인상 등을 잇따라 단행하며 규제를 비교적 덜 받는 오피스텔 투자가 급증한 데 따른 공급과잉이 주요원인으로 분석된다.

상가시장도 올 1분기 투자수익률이 평균 1.54%로 직전분기 대비 0.15% 하락했다. 상가 거래량은 지속적으로 감소세를 보여 올 1분기 전년 대비 17.4% 감소한 전국 1만3000건을 기록했다.

이처럼 수익형 부동산 시장이 공급과잉 등으로 인한 불황기에도 온기가 도는 상품은 있기 마련이다.

대표적으로 오피스텔 단지내 상가와 업무지구 인근에 공급되는 직주근접형 오피스텔이 있다.

먼저 최근 주거용 오피스텔이 가격이 치솟는 소형 아파트의 대안으로 떠오르면서 덩달아 단지내 상가가 주목 받고 있다.     

오피스텔 입주자들이 1~2인 가구의 젊은 층이다 보니 소비력이 왕성한 수요층을 고정 고객으로 확보할 수 있고, 아파트 단지 내 상가에 비해 업종선택도 자유로워 임차인 유치도 수월하기 때문이다.

이들 상업시설은 대부분 소형 오피스텔 상가로 소비력이 왕성한 젊은 층을 고정고객으로 확보할 수 있고, 지하철역세권 인근에 자리잡고 있어 풍부한 유동인구 확보가 가능하다.     

소형 오피스텔 단지 내 상가의 경우 소비력이 왕성한 20~30대 1인 가구의 젊은층을 고정배후수요로 두고 있어 상권활성화는 물론 매출향상에 긍정적이다.  
   
통계청 자료에 따르면 2017년 기준 전국 1인 가구 수는 561만677가구로 2016년(539만7615가구)에 비해 4% 증가했으며 1인가구 중 2030세대는 193만252명으로 34%를 차지했다.    

이처럼 1인 가구의 증가는 높은 구매력으로 이어지고 있다. 산업연구원에 따르면 지난 2010년 1인 가구의 소비지출 규모는 60조원이었으며, 2020년에는 10년 전보다 두 배가 높은 120조원에 달할 것으로 예측하고 있다.

2030년에는 194조원으로 4인 가구 소비지출규모(178조원)을 앞지를 것으로 내다봤다.

또한 오피스텔 단지 내 상가는 대부분 상업, 업무, 준주거 등의 지역에 자리잡고 있다 보니 주거지역을 중심으로 위치한 아파트 단지 내 상가에 비해 업종선택이 자유롭고, 유동인구 확보에도 수월해 임차인 유치에도 수월한 편이다.  
  
그렇다 보니 아파트 단지 내 상가에 비해 기준시가 상승폭도 높게 나타나고 있다. 실제 2017년 국세청 오피스텔·상업용 건물기준시가 고시대상자료를 보면 서울 강동구 명일동의 ‘한화오벨리스크 스위트’ 오피스텔 상가 1층의 경우 지난 1월 기준시가가 ㎡당 424만 8000원으로 지난해(㎡당 406만 6000원) 보다 4.47% 상승했다. 이 기간 동안 인근 명일동의 ‘명일한양’ 단지 내 상가 1층은 0.6%(㎡당, 99만2000→99만8000원) 오른 것에 그쳤다.

다음으로 직주근접형 오피스텔이 있다. 대기업, 산업단지 등 통근 걱정 없는 직주근접형 오피스텔도 인기다. 출퇴근시간이 짧은 만큼 삶의 질을 높일 수 있는데다 출퇴근시 피로도를 줄일 수 있기 때문이다.     
 
주로 업무·상업용지에 들어서는 오피스텔은 일반 아파트에 비해 교통환경이 뛰어나다. 또한 산업단지 배후수요를 확보하기 위해 도심 내에 위치하는 경우가 많아 직장인들과 젊은층이 선호한다.      

새롭게 조성된 업무단지나 산업단지 주변에 들어설 경우 이들을 흡수하는 배후 주거단지가 반드시 존재하는 만큼 해당 지역은 실거주는 물론 투자자들의 관심도 꾸준하다.

장경철 부동산일번가 이사는 "오피스텔이나 상가 등의 초과공급 현상으로 임차인 우위시장이 돼 임대료가 하락하고 있다"면서 "다만 입지가 좋고 상품이 차별화한 오피스텔이나 상가는 여전히 수요가 많아 양극화 현상이 심화될 것"이라고 분석했다.

전라남도 여수시 덕충동 2037-2, 3번지 일대에 여수 코아루 오션파크 오피스텔 단지내 상가인 ‘엑스포스퀘어’가 분양예정이다. 여수 코아루 오션파크는 연면적 19,385.53㎡, 지하 4층~지상 8층 규모로 성공적 분양중인 245실 오피스텔 단지내 상가 41호가 공급된다. 단지내 상가는 지하 1층과 지상 1층 두 개층에 공급되는데 전용 16.52㎡(구 5평)부터 43㎡(13평)까지 투자자와 실수요자에게 실용적인 규모로 공급되며 3.3㎡당 분양가도 상당히 저렴하게 책정이 되었다. 권장업종으로는 지상 1층 커피전문점, 약국, 편의점, 베이커리, 중개업소, 미용실, 통신대리점, 프랜차이즈 업종 등이며 지하 1층 전문음식점, 병의원, 키즈카페, 피시방 등이다. 지상 1층 29호, 지하 1층 12호로 뿐인 독점 상권 단지내 상가로 지하 1층도 일부 영역에서는 실질적인 지상 1층과 동일한 개념으로 이해하면 된다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다.

한양산업개발㈜은 부산 수영구 민락동 181-88외 2필지에서 남유럽풍의 특색 있는 상가시설 ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’를 분양 중이다. ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’ 는 유동인구가 풍부한 광안리 해수욕장 및 민락수변공원·광안리 카페거리·민락 횟집거리에 둘러싸여 있다. 도보 3분 거리에 위치한 광안리 해수욕장은 연간 약 550만명의 관광수요가 있는 부산의 주요 관광지다. 특히 단지 인근에 광안리 해변~민락항 등대~수변공원에 걸쳐 해변산책로가 조성된다. 이에 따라 휴가시즌 외에도 해변과 야경을 즐기는 인파로 밤낮에 관계없이 방문객 유입이 확대될 것으로 전망된다. ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’ 는 총 653실의 오피스텔 단지 ‘타워더모스트 광안 오션스위트’ 지상 1층과 2층에 걸쳐 조성되며 59실 규모다. 설계는 부산의 랜드마크인 롯데백화점 센텀시티점, 부산 ‘영화의 전당’ 등을 설계한 ㈜희림종합건축사사무소가 맡았다.

서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다.

서울 3대 업무지구 중 하나인 CBD(중구, 종로구 일원)에 들어서는 ‘동대문 오팰리오’가 분양중이다. ‘동대문 오팰리오’는 서울 중구 오장동 139-7번지에 지하 3층~지상 13층, 총 75실로 조성된다. 도시형 생활주택은 전용 19.04㎡형 3실, 22.31㎡형 6실, 29.48㎡형 12실, 39.69㎡형 6실 등 27실이 공급되고, 오피스텔은 전용 18.12㎡형 36실, 22.63㎡형 6실, 29.95㎡형 6실 등 모두 48실이 공급된다. 도시형 생활주택과 오피스텔 모두 40㎡ 이하 소형면적으로 구성돼 1~2인 가구의 임차수요를 흡수할 것으로 기대된다.

김성배 기자 ksb@

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