[대한민국 긴급점검]8.2대책後 강남만 ‘후끈’···전세대란 조짐까지

서울 강남권 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 정부가 고강도 대책으로 집값을 잡겠다고 나섰지만 강남권이 분양가 규제로 인한 ‘로또 청약’과 50층 재건축 호재를 앞세워 다시 고개를 들고 있는 것이다. 때문에 업계에선 정부 8.2대책이 전국 집값 안정화는 꾀할 수 있어도 ‘강남 불패’를 깨기엔 역부족이라는 분석이 나온다.

무엇보다 이번 규제가 이처럼 강남으로 몰리는 수요를 막지는 못하면서, 수요자들을 내집마련에는 선뜻 나서지 못하도록 전세 시장으로 몰아 강남권 재건축 시장을 중심으로 전세 대란마저 예고되고 있는 상황이다.

20일 한국감정원 등 관련 업계에 따르면 9월 2째주(11일 기준) 서울 아파트 값은 강남 재건축 단지를 중심으로 0.01%올라 6주만에 상승세로 돌아섰다.

특히 잠실주공5단지가 50층 재건축 호재를 등에 업고 인근 집값 상승까지 주도하면서 일부 재건축단지 사업에 탄력을 받은 송파구가 0.09% 오르며 집값 상승을 부추겼다.

심지어 가격 상승을 주도하고 있는 잠실주공5단지의 경우 집값이 한창오르던 대책 이전 보다도 더 높은 가격대에 거래되는 것으로 나타났다.

현지 중개업소에 따르면 이달 초까지만 해도 12억3000~12억 5000만원에 거래되던 잠실주공5단지의 전용 76㎡ 물건이 최근 16억원대에 거래된 것으로 알려졌다. 이는 지난 7월 실거래가 기준 최고 15억7000만원에 형성돼 있던 것보다도 2000만원이나 더 오른 수준이다.

이외 강남 중심부에선 청약 과열 현상도 나타난다. 정부의 분양가 하향 규제로 시세차익을 얻으려는 수요자들이 몰리면서 대책 이전 보다 극심한 이상 과열 현상이 일고 있는 것이다.

일례로 업계에서 정부의 분양가 규제로 최대 3억원 이상의 시세 차익을 얻을 수 있다고 추산한 ‘신반포센트럴자이’의 경우 지난 7일 1순위 청약접수를 받은 결과 평균 경쟁률이 무려 168대1을 기록해 서울 최고 경쟁률을 단숨에 갈아 치우면서 ‘강남불패론’에 불을 지폈다.

특히 이 단지의 전용면적 59㎡C 타입은 5가구 분양에 2550명이 청약을 신청, 510대1의 최고 경쟁률을 기록하기도 했다. 이외에도 같은 규제를 받고 지난 13일 1순위 청약을 접수한 서울 강남구 개포동 개포시영 재건축 단지 ‘래미안 강남포레스트’도 평균 경쟁률경쟁률 41대 1로 전 주택형이 1순위 마감했다.

이를 두고 업계에선 정부의 지나친 시장 개입이 시장 혼란만 가중시킨다는 목소리가 대두되고 있다. 무엇보다 이번 대책으로 부동산 시장에 대한 전반적인 불안과 집값 하락 기대감에 따른 전세 수요가 늘어난 데다 재건축 등으로 인한 이주 물량이 더해져 전세대란 조짐까지 보이는 모양새다.

실제로 부동산114에 따르면 올해말까지 서울에서 재건축·재개발로인한 이주 수요는 4만8000여 채에 달하는 것으로 파악됐다. 특히 전체 이주 수요의 40% 가량인 2만여 채가 강남4구에 집중된 것으로 나타났다.

반면 이에 비해 입주 물량은 턱없이 부족한 상황이다. 국토교통부에 따르면 올해 4분기 서울에서 입주를 앞둔 아파트는 5321채로 확인됐다. 지난해 같은기간 보다 38%나 줄어든 규모다.

상황이 이렇다보니 서민 주거 안정에 큰 영향을 미치는 전세값도 크게 오르는 추세다. 한국감정원 자료에 따르면 8월 서울과 수도권 전세값은 각각 0.20%, 0.18%씩 올랐다. 이는 전국 전세가격 상승률인 0.08%보다도 2배씩 넘는 상승률이다.

때문에 업계에선 재건축·재개발 이주 수요와 규제에 따른 시장 위축으로 인한 전세난에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “정부가 이번에 매매를 억누르는 정책을 내놓으면서 매매수요가 전세로 몰리는 것은 당연한 결과”라면서 “물론 외곽지역에 입주 물량이 있기 때문에 무조건적으로 전세값이 폭등할 것이라고 단언할 순 없지만 기본적으로 오를 가능성이 높은 지역이 우려되는 상황”이라고 말했다.