김동연·김현미의 선별 맞춤 규제, 어떻게?

새정부가 출범 초기부터 부동산 투기 엄단 대책을 발표하면서 구체적인 규제 방침에 관심이 쏠린다.

정부의 새 부동산 대책은 김동연 경제부총리와 김현미 국토교통부장관 후보자의 공조로 단계적 만춤형 ‘핀셋 규제’에 초점이 맞춰졌다. 서민과 투기 수요가 공존하는 부동산 시장의 특성상 급진적인 정책을 펼쳤다간 내수 침체까지 야기할 수있다는 판단 때문이다. 이들은 실수요자의 피해를 최소화하고 투기 과열을 막기 위한 대책을 내놓겠다는 방침이다.

김 부총리가 취임 첫날부터 내세운 부동산 시장 과열 해소 방안은 ▲과열현상 발생 지역에 대한 맞춤형·선별적 대응 ▲투기수요 근절하되 실수요자 피해 없도록 거래 지원 ▲시장불안 지속 시 가용 정책수단 총동원 추가 대책 강구 등이다.

이같은 구두 경고에 이어 정부는 99개조, 231명에 달하는 관계기관합동 현장점검반을 만들었다. 현재 합동단속팀은 최근 가파른 상승세를 나타낸 서울시 강남·강동·서초·송파 등 강남 4구 일대 재건축 단지와 집값 상승세가 높은 부산, 세종시 등 단지들을 대상으로 실거래가 허위 신고, 재건축 불법거래, 분양권 불법전매, 이동식 중개업소 '떴다방' 등에 대한 대대적인 합동 단속을 벌이고 있다.

내달말 완화를 앞둔 주택담보대출(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에 따라 대출 규제도 강화될 것으로 보인다. 이는 수요자별, 지역별, 주택가격별로 차등 적용될 것으로 예상됐다. 다주택자나 고가주택 소유자, 투기과열지역은 강화 비율이 적용되고, 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부 등에게는 우대금리 대출을 확대하는 등의 방식이다.

더불어 총부채원리금상환비율(DSR)도 조기 도입될 가능성이 크다. DSR은 주택대출뿐만 아니라 신용카드 대출, 마이너스 통장 대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 합산해 관리하는 시스템이다.

이같은 대출 규제 배경에는 김현미 국토부 장관 후보가 있다. 김 장관 후보자는 지난 14일 제출한 인사청문회 최종 답변에서 LTV·DTI 완화 조치가 저금리, 생활자금 대출수요 증가, 분양물량 증가 등 다른 요인과 함께 영향을 줬다고 생각한다며 점진적인 부채감축을 유도해야 하고 이를 위해 DSR 도입 등 가계부채의 총체적인 관리 시스템이 필요하다는 의견을 전한 것으로 전해진다. 이는 김 부총리가 앞서 밝힌 LTV·DTI 신중론과는 다소 온도차가 있으나 투기 과열을 막는데는 한목소리를 내고 있어 선별적 규제 접근은 이뤄질 가능성이 높게 점쳐진다.

가장 관심을 끄는 건 다음주 내로 범부처 차원의 부동산 종합대책 발표도 예고됐다. 여기서 고강도 규제책인 ‘투기과열지구 지정’은 이번 대책에서 빠진 것으로 알려졌다. 이에 따라 청약조정대상 지역 확대가 주가 될 공산이 크다. 청약조정대상지역에 선정되면 청약 1순위 요건 강화, 전매제한 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화, 재당첨 제한 등이 규제된다. 이외에도 이번 대책엔 재건축초과이익환수제 유예 중단 등이 담길 것으로 예견된다.

다만 이처럼 연일 시장에 추가 규제 소식이 전해지면서 서민를 경제 위협할 수 있다는 우려의 목소리도 높다.

업계 한 관계자는 “부동산 가격이 오르면 저절로 매수가 주춤하면서 값이 떨어지기 마련이고, 현재는 시기적으로도 재건축 이주 수요 등에 따른 실수요자 중심의 움직임으로 인한 시장 과열인데, 앞으로 규제 외에도 입주 물량 과다, 금리 인상 등 추가적인 리스크가 예견된 상황에서 지나친 규제로 내수 침체가 일어날까 염려된다”고 말했다.