집주인 임대주택··· 집주인 ‘마음’ 사로 잡을 수 있을까

집주인 임대주택 사업이 활성화를 위해 정부(국토교통부)가 나서면서 사업유형 다양화 및 지원 강화를 내세우고 있어 주목된다. 하지만 8년간 규제가 있다는 점에 비춰볼 때 민간 자본을 활용해 도심 내 저렴한 임대주택을 공급하는 선도모델로 자리 잡을 지는 아직 미지수다.

11일 건설부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난 6일 ‘집주인 임대주택 사업 계획’을 발표한 바 있다. 집주인 임대주택 1000가구 공급을 목표로 이달부터 사업자 모집에 나선다고 밝혔다. 집주인 임대주택 사업이란 기존 다세대·다가구주택을 저렴한 임대주택으로 전환하고 집주인한테는 확정 수익을 제공하는 사업이다.

임대료와 수익률 융자조건을 개선하는 등 집주인이 받는 혜택을 확대하며 집주인들의 참여를 적극적으로 유도할 방침이다. 시세보다 저렴한 주택을 공급받는 입주자는 주택에 8년 이상 장기 거주해야 하며 이때 집주인은 임대료를 현행 시세의 80%에서 85%로 늘릴 수 있다.

또한 용면적 20m²이하로 제한했던 건축면적은 50m² 이하로 확대해 투룸 건축도 가능해졌으며, 기금 융자 한도는 다가구 기준 2억 원에서 3억 원으로 늘어난다.

한국주택토지공사(LH)가 임대 관리를 하고 주택 소유자인 집주인은 임차인 유무와는 별개로 확정 수익을 받을 수 있다.

LH가 전담해 온 임대주택 관리 분야에 민간업체의 진출도 허용된다. 민간업체는 집주인과 협의해 사업계획서를 작성하고, 한국감정원의 사업 타당성 평가를 통과해야 한다.

집주인 임대주택 사업은 우선 사업 방식을 건설 개량 방식과 매입 임대 방식으로 나눠 관리한다. 건설 개량 방식은 표준건축형, 자율건축형, 경수선형 사업으로 세분화한다.

표준건축형은 집주인이 LH가 제시하는 표준건축모델 중 하나를 선택해 신축하는 방법이다. 주택건축에 대한 노하우나 경험이 없는 집주인에게 적합하다. 자율건축형은 집주인이 LH 관여 없이 건축하는 방식으로 LH가 제시하는 최소한의 기준에 적용되기만해도 건축비 저금리 융자를 받을 수 있다. 경수선형은 신축이 아닌 도배, 장판, 창호교체 등 단순 수선을 지원하는 것이다.

집주인 매입임대 방식은 사업자가 주택도시기금 융자와 LH 보증금 지원을 받아 기존 주택을 매입해 임대사업을 하는 것이다. 한국토지주택공사(LH)가 추천형과 개별 신청형으로 나눠 사업을 관리한다. 다세대 외 도시형생활주택 등 공동주택도 건설할 수 있도록 허용했다.

주택도시기금 융자(금리 연 1.5%) 한도는 다가구 건설의 경우 기존 2억원에서 3억원으로 늘었다. 공동주택 건설은 가구당 기존 4000만원에서 6000만원으로 융자 가능액이 높아졌다.

사업자가 이 같은 지원을 받아 집을 짓거나 매입하면 임대관리는 LH가 맡는다. LH는 공실 여부와 상관 없이 만실 기준으로 집주인에게 확정수익을 제공한다.

임대료 상향과 융자조건 개선으로 집주인의 확정 수익은 기존 방식보다 15~20% 정도 상승할 것으로 국토부는 보고 있다. 임대수익률은 기존 5~6%보다 1%포인트 높아질 전망이다.

임대관리를 LH가 아닌 민간업체가 담당하는 ‘민간제안형 사업’ 도 새로 도입한다. 이 경우 임대료는 시세의 90% 수준으로 한다. 임대방식은 전세, 준전세, 준월세 등 다양한 형태로 공급할 수 있다.

이런 혜택들 속에서 임대주택 사업에 참여하는 집주인들의 참여가 활성화될지가 변수로 작용하고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “집주인들이 임대주택사업에 참여할 수도 있지만 서울 같은 경우 부동산 시장의 시세에 있어서 오름세가 가파르므로 8년이란 기간 동안 집주인들이 규제를 받으면서까지 참여를 할지는 미지수다”라고 전했다.

또한, 앞으로도 집주인들이 임대주택 사업에 적극적으로 참여하기 위해서는 지원제도가 더 있어야 한다는 지적도 있다.

심 교수는 “임대주택 사업 8년 동안 시세율을 높여주거나, 리모델링 지원 금액을 증액하거나 재산세 등 인센티브가 더 있어야 집주인들의 참여가 클 것이라고 생각이 든다”고 전했다.

임대수익률이 개선돼 저금리 융자를 받아 사업 방식이 다양해지고 융자를 늘리는 방침으로 가기 때문에 시세보다 저렴한 집주인 임대주택 공급을 개선한다고는 하지만 지원 제도가 더 있어야 집주인들의 참여가 더 이루어진다고 보는 것이다.

이어 심 교수는 “젊은 집주인들 같은 경우에는 자신이 직접 대출을 받아 수익을 더 보려고 하지, 8년 동안 규제를 통해서 임대주택을 관리하지 않을 수도 있다”고 전했다.