수익형 부동산 시장, 원리금 분할상환제에 ‘초긴장’

정부가 올해 하반기부터 부동산 임대사업자에 대한 대출 원리금 분할상환제를 의무적으로 시행하겠다고 발표하면서 수익형 부동산시장에 비상이 걸렸다. 제도가 시행되면 임대사업자들의 대출상환 부담이 매년 3.3%씩 높아져 시장 자체가 침체에 빠질 수 있다는 우려의 목소리 때문이다.

장경철 부동산 일번가 이사는 “매년 3.3%로 해당하는 원리금을 상환하는데 원금분담이 생겨서 투자를 하는 데 있어서 많이 꺼리게 된다”고 말했다. 이어 “올해부터 베이비붐 세대들이 700만 정도 은퇴할 것으로 예상하는데 그분들이 나와서 할 수 있는 일들이 창업 시장으로 들어오거나 임대사업을 시작할 가능성이 있다”며 “정책이 실행될 경우 수익형 부동산 투자하는데 주저하고 망설이는 현상이 일어날 수도 있다”고 덧붙였다.

지난해 11·3 대책 이후 부동산 시장의 규제로 위축되는 분위기 속에서도 주택 대안으로 오피스텔 등 수익형 부동산 시장은 투자자들의 활발한 참여로 치열한 경쟁률을 보였다.

한국감정원에 따르면 지난해 4분기 현재 전국 오피스 수익률은 1.39%로 직전 분기 대비 0.13% 증가, 중대형 상가와 소규모 상가 역시 직전 분기 대비 각각 0.17%, 0.18% 올랐다고 전했다.

실제 상업시설 분양 시장은 활발하다. 지난 1월 경기 용인시 수지구 성복동 일대에서 선보인 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 오피스텔은 375실 모집에 1만6173건이 접수돼 평균 43대 1의 경쟁률을 기록에 이어 롯데건설은 서울 금천구 독산동에서 공급한 롯데캐슬 골드파크 4차 상업시설 ‘마르쉐 도르 960’는 최고 304대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

이처럼 수익형 부동산에 시장의 관심이 커진 이유는 수익형 부동산이 11·3 부동산 대책에서 비껴가 중복 청약이 가능하고 전매 제한이 없기 때문이다.

반면, 지난 1월 한국감정원에 따르면 상업용 부동산 전문가들은 올해 대형 오피스 빌딩의 임대·매매시장이 작년보다 위축될 것으로 예상된다. 자산운용사, 정보업체, 관련 연구기관 등 전문가 100여 명을 대상으로 설문조사를 한 결과, 올해 프라임급 대형 오피스 빌딩의 임대 가격 하락을 점친 전문가가 응답자의 75.1%를 차지했다고 전했다.

오피스텔 같은 수익형 부동산은 대부분 대출을 안고 투자한다는 점에서 대출이자 상승에 민감하다. 하반기 도입이 논의되는 수익형 부동산의 원리금 분할상환에 따른 임대료 증가의 여파가 생길 것으로 보인다.

정부는 올 하반기부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해서 원금의 30분의 1이상을 갚도록 방안을 추진할 계획인데 제도가 시행되면 임대사업자들의 대출상환 부담이 매년 3.3% 씩 높아진다는 부담이 생긴다.

또한, 주택담보대출처럼 이자와 원금을 함께 갚아야 대출이 가능해진다.

이어 주로 실수요 목적인 주택과 달리 투자 목적이 대부분인 중소형 빌딩은 통상 3~5년가량 단기 대출로 이자만 내다가 시세차익이 나면 다시 파는 구조인데 원금 분할상환이 의무화하면 제때 이자와 원금을 갚지 못해 부실대출로 이어질 가능성도 커졌다.

한편, 차기 대권주자들은 전월세상한제도입과 세입자 보호정책을 추진할 것으로 보여 시장은 더욱 안 좋아 질 수 있다는 것이 부동산 업계 관계자의 의견이다. 금융당국이 원리금 분할상환제는 현재 시행 여부가 확정되지 않았고 만약 부동산시장이 악화될 경우 차기 정부가 원점에서 재검토할 가능성 열려 있어 막판 뒤집기도 가능하다.

장 이사는 “수익형 부동산이 갭투자 식으로 하는게 많았는데 정책이 실현 된다면 앞으로 투자자들이 신중하게 고려 할 수 있는 계기가 되지 않을까 예상된다”며 “정책이 추후 장기화 된다면 더 건전한 수익형 부동산 환경이 만들어지지 않을지도 생각해 볼 수 있다”고 말했다.

금융당국의 원리금 분할상환제 발표가 앞으로 하반기에 현실화 될지는 아직 미지수다.