[대선공약 점검-③부동산]역대정부 부동산정책 실패 알아보니···경기 따라 ‘활성화·규제’반복

역대 정부의 부동산정책은 경기상황에 따라 들쑥날쑥이였다. 경기가 어려우면 풀었다 경기가 좋아지면 다시 푸는 과정의 반복이였다.

부동산 시장의 문제를 눈에 보이는 대로 단기적으로 치료하려고 하다보니 일시적인 효과만 보일뿐 장기적 측면에서 시장 안정화 효과를 보기 어렵다는 전문가들의 지적도 상당하다.

1998년 김대중 대통령부터 2017년 박근혜 대통까지 정권이 네 차례 바뀔 동안 부동산 정책은 경기 부양을 위한 규제 완화와 투기세력을 잡기 위한 억제 정책이 수년동안 반복됐다.

김대중 정권 때부터는 토지보다는 집값 상승세에 초점을 둔 부동산 정책을 폈다. 이 시기에는 IMF 외환위기 극복이 시급한 과제였기 때문에 있는 규제를 다 풀자는 게 핵심이였다. 당시 은행과 기업들의 도산이 줄을 이었고, 부동산 가격도 폭락하는 등 침체기를 맞았다.

더욱이 대출금리는 20%까지 상승하면서 건설시장이 큰 타격을 입었다. 김대중 정부는 분양가 전면 자율화, 분양권 전매 제한 폐지, 토지보유세 완화, 양도세 면제, 임대주택사업자 요건 완화 등 다양한 정책을 내놓았다.

이러한 부양책 효과로 2001년부터 부동산 시장 경기가 되살아났지만 임기말 서울 강남권 아파트와 재건축 아파트를 중심으로 집값이 폭등했다. 정부의 규제 완화 정책에 편승해 시중의 부동자금이 주택시장으로 대거 유입되면서 이 같은 부작용을 남긴 것이다.

노무현 정부는 집값 과열 분위가 가장 심했던 강남 재건축 시장을 중심으로 부동산 투기를 잡고, 지방 균형발전을 실현하는 것이 주된 목표였다. 이에 따라 투기과열지구 확대, 종합부동산세 신설, 분양가 전매 제한 확대, 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 시행, 다주택자 양도세 중과, 재건축 개발이익환수제 도입 등 강력한 규제정책을 시행했다.

지방분권 균형발전을 위해서 파주, 김포, 판교 등으로 구성된 2기 신도시를 건설하고 대규모 택지를 공급해 강남권과 1기 신도시로 몰리는 수요 분산을 시도하기도 했다. 하지만 혁신도시 건설과 행정수도 이전 등을 위해 풀린 돈이 수도권 부동산으로 역류하면서 집값이 폭등했다. 더욱이 건설사들이 쏟아낸 아파트 물량이 미분양으로 쌓여갔다.

이명박 정부는 다시 규제를 완화했다. 이 시기에는 2008년 9월 리먼브러더스 파산을 시작으로 글로벌 금융 위기가 불어닥치면서 부동산 시장이 침체돼 있었다.

이 정권은 양도세 면제, 취득세 감면, 2주택자에 대한 양도세 중과제 폐지, 재건축 초과이익환수금 2년간 면제, 주택담보대출 금리 인하 등 각종 경기부양 정책을 펼쳤다. 하지만 오히려 전세값만 급등하는 등 부동산 시장 침체의 그림자를 거둬내지 못했다.

박근혜 정부 역시 부동산 시장 활성화와 전세난 해소를 목표로 각종 규제 완화 정책을 펼쳤다. 양도세 감면, 금리를 내리고 대출을 늘려주는 LTV와 DTI 완화, 재건축 요건과 청약 요건을 완화 등 정책을 펼치며 시장을 띄우는 데 매진했다.

이 덕분에 주택시장은 다시 되살아났지만 가계부채가 급증하고 전세값은 치솟았다. 이를 위해 서민 주거안정을 위한 정책도 펼쳤다. 앞서 이명박 정부의 대표정책이었던 보금자리주택이 박근혜 정부 들어 차질을 빚으면서 새롭게 ‘행복주택’과 ‘뉴스테이(기업형 임대주택)’로 정책을 수정했지만 지자체간 갈등, 한정된 물량, 높은 임대료 등의 문제로 ‘빚좋은 개살구’라는 비판을 받고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단시일내 공약을 이행해야 한다는 조급증 때문에 실패하는 경우가 많다”며 “공약을 냈으면 그 공약이 서민경제에 미치는 영향과 실현가능성 등을 모두 고려해 펼쳐야 한다. 특히 처음 시도하는 정책의 경우 시범사업 등 형태로 미리 확인 후에 본격화해야한다”고 말했다.