저금리 시대 주목받는 부동산 펀드···리스크는?

부동산에 대한 개인 투자 장벽이 낮아지고 있다. 관련 공모펀드의 등장으로 그간 소규모 고액 자산가들의 투자처로 분류되던 부동산 시장에 대한 인식이 바뀌는 중이다. 다만 아직은 시장의 규모가 크지 않고 리스크도 여전해 투자에 주의가 필요하다는 분석도 나온다.

28일 금융투자협회에 따르면 부동산 공모펀드의 설정원본은 지난 26일 기준 9571억원이다. 전체 펀드 설정원본은 482조5387억원 규모로 비교적 비중이 높지 않은 수준이다.

전통적으로 공모펀드 시장에서 부동산은 큰 역할을 하지 않았던 상품이다. 실제 2012년말 부동산 공모펀드 설정원본은 1조원 규모로 현재와 비교해 큰 차이는 없다. 같은 기간 전체 수탁고는 50조원 가까이 늘었다.

최근 시장에서 부동산 공모펀드의 위상은 조금씩 바뀌는 추세다. 이는 저금리 기조가 장기화되는 가운데 중위험·중수익 상품에 대한 투자자들의 수요가 늘어나는 현 상황과 연결 지을 수 있다.

지난 26일 금투협에서 발표한 ‘주식형 펀드 수탁고 감소 관련 현황, 원인 및 시사점’ 자료를 살펴보면 주식형 공모펀드의 설정액은 연초와 비교해 6조2000억원 가량 감소했다.

주식형펀드는 저금리 환경에서 대표적 자산 관리 수단으로 채권형 펀드에 비해 위험은 크지만 수익률이 저조해 투자자가 이탈했다는 설명이다. 또 투자자들의 기대수익률과 실제 수익률 간의 차이가 컸던 것도 부정적인 영향을 미친 것으로 보인다.

이에 주식형 펀드의 대체 상품으로 주가연계증권(ELS), 파생결합증권(DLS) 신탁 등에 자금이 몰리기 시작했다. 2012년말과 비교해 이들 상품은 약 33조원 가량 증가했다. 새로운 상품에 대한 투자자들의 수요는 늘어나기 시작했고 최근 ELS 부진이 더해지며 각 자산운용사는 이색 상품을 쏟아내기 시작했다.

부동산 공모펀드는 그중 하나다. 대표적으로 한국투자증권의 서울 중구 소재 티마크그랜드호텔을 기초자산으로 연 5.5%의 수준의 현금을 배당하는 상품과 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋맵스미국부동산공모펀드’ 등이 있다. 미래에셋자산운용의 이번 상품은 미국 텍사스주 댈러스에 위치한 프라임 오피스 빌딩 4개동에 투자하는 국내 첫 미국 부동산 공모펀드다.

이 밖에 국내 부동산 자산 운용 시장 점유율 1위인 이지스자산운용은 서울 중구 소재 퍼시픽타워에 투자하는 목표 수익률 6.38%의 공모펀드를 내놓을 계획이다. 약 1800억원 규모로 투자기간은 펀드 설정일로부터 약 7년(예정)이다. 이익배당은 6개월마다 이뤄지며 최저가가입금액은 1000만원으로 알려졌다.

한 증권업계 관계자는 “그간 최저가입금액이 높아 투자를 하지 못했던 소액투자자들이 부동산 공모펀드에 관심을 갖고 있다”며 “공모펀드를 하게 되면 투자자 수에 제한도 없고 금액 제한도 없어 앞으로 각광을 받을 것으로 보인다”고 밝혔다.

일각에서는 부동산 투자에 대한 리스크 경계가 필요하다는 견해도 존재한다. 향후 경제 여건 변동에 따라 투자수익률의 불확실성이 커질 수 있다는 주장이다.

지난달 한국은행이 발간한 ‘국내 대체투자 현황 및 시사점’에 따르면 부동산 간접투자의 주요 투자대상인 오피스 빌딩의 투자수익률이 공실률 상승 등으로 하락세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 오피스빌딩 공실률은 2007년말 6.2%에서 지난해말 13.0%로 상승했고 이 기간 동안 투자수익률은 9.3%에서 5.9%로 하락했다.

또 부동산 펀드의 경우 레버리지비율(부채/자본)이 상대적으로 높고 이자비용 부담도 크다는 지적이다. 지난해말 부동산펀드의 레버리지 비율은 64.4%다.

다른 증권업계 관계자는 “부동산 공모펀드의 경우 자산시장에서 차지하는 비중이 확대될 가능성이 있다”며 “물론 향후 부동산 시장에 대한 개인들의 판단은 반드시 필요하다”고 전했다.

이승재 기자 russa88@