[장경철의 부동산 論]기준금리 1%대 초저금리 시대 ‘수익형 부동산’ 투자법···과도한 대출은 삼가야

서울 영등포 여의도에 모 금융기관의 부장으로 있는 박경한 씨(남.48세)는 요즘 골머리를 앓고 있다. 박씨는 노후 대비도 할겸 인천 택지지구 상가에 투자했다. 이동통신 대리점으로 선임대가 맞춰져 있고 분양가 5억원에 2년간 보증금 3000만원에 월 300만원, 융자는 60%까지 나와 별다른 고민없이 계약을 했다.

그러나 문제는 1년도 채 끝나지 않고 발생했다. 이동통신 대리점에서 매출이 나오지 않아 계약 해지를 요구했기 때문이다. 매달 나오는 임대료는 보증금에서 차감하라는 이야기만 하고 있다. 새로운 임차인을 구하려고 해도 임대수준이 너무 높아 들어올 업종도 없고 당장에 대출 이자를 내야 하니 한숨만 나오고 있다.

경기 평촌에 거주하는 전업주부 이정욱 씨(여. 55)는 분양가에 못 미치는 금액에 상가를 매물로 내놨지만 매매조차 안 돼 고민이다. 이씨는 경기도 파주에 있는 전용면적 66㎡ 상가를 2014년에 10억원의 높은 가격에 분양받았다. 본래 계약금만 치룰 자금만 가지고 상가에 투자한 것이 화근이였다.

1차 중도금부터 대출을 받기 시작해 잔금까지 전부 대출로 해결했기 때문. 이씨가 올해 갚아야 할 금액은 총 7억원에 달한다. 현재 이 상가는 보증금 5000만원에 월세 150만원에 임대 중이지만 월세를 받아 매달 나오는 이자를 갚기도 부족하다. 분양가에도 못 미치는 7억원에 중개업소에 매물로 내놨지만 문의 전화도 없다.

서울 강남구 대치동에 거주하는 전업주부 오경란 씨(여.58)는 여유자금으로 노후생활을 대비해 소형 오피스텔을 1억5000만원에 분양받은 뒤 매달 임대료(5년간, 연 수익률 10%, 125만원)를 받기로 하고 시행사에 운영을 위탁했다. 그러나 지난해 11월부터 지급하기로 한 임대료가 수개월간 연체돼 계약서에 근거, 임대차 계약을 해지하려 했지만 시행사측이 가구와 집기류 등을 들여놓은 오피스텔을 점유하고 있는만큼 못해주겠다며 거부, 갈등을 빚고 있다.

최근 금리가 사상 최저인 1%대를 보이면서 대출을 받아 상가에 투자하려는 사람들이 늘고 있다. 상가투자는 오피스텔과 달리 투자금이 많이 들고 초보자가 접근하기 힘든 상품중 하나다.

위에 사례처럼 임차 업종을 고려하지 않고 수익률만 보고 투자하는 경우와 상환능력도 안되면서 대출을 많이 받는 경우 예측하지 못한 상황이 발생할 때를 대비하지 못한 투자가 될 수 있어 주의가 요구된다.

최근 신도시나 택지지구 등에서 상가투자가 활발히 이뤄지고 있다. 이러한 신흥상권에서는 업종 선점이 중요하기 때문에 임치인들이 과도한 임대수준으로 선임대가 맞춰지는 경우가 적지 않다.

아파트 입주 초기에 특수효과(입주장사)를 보기 위해 부동산 중개업소나 이동통신 대리점, 마트 등은 높은 임대료를 내고 입점하는 경우가 많다. 문제는 임대기간이 끝나 타 업종으로 임대를 맞추려고 하면 높은 임대료 수준에 들어올 업종이 없고 공실이 생길 경우 이자 부담이나 관리비 부당등이 투자자에게 돌아온다는 사실이다.

따라서 아무리 저금리 시대라고 할지라고 너무 많은 융자를 끼고 투자했다가 공실이 장기간 발생하면 낭패를 볼 수 있다.

전문가들은 융자금액은 전체 매입대금의 40% 선이 적정하다고 보고 있다. 또 공실 위험 등에 대비한 예비자금도 가지고 있는 편이 좋다고 조언한다.

과도한 대출을 이용할 경우 향후 자금난으로 어려움을 겪을 가능성이 크고 특히 금리가 올라갈 경우 투자자들은 바로 높아진 이자를 부담해야 하지만, 그렇다고 이 금리 인상분을 임차인으로부터 받는 임대료에 바로 반영할 수는 없다는 사실을 감안해야 한다.
지금처럼 저금리 시대에 상가투자에서 구입시 대출을 활용할 경우 투자금 전액을 준비하지 않아도 되면서 레버리지(지렛대) 효과까지 기대할 수 있다는 특징이 있다.

통상적으로 상가분양을 받는 투자자들은 40%내외의 대출을 받아 상가를 장만하는데, 이처럼 타인자본을 활용한 매수자들은 금리에 민감할 수 밖에 없다. 철저한 수익형 부동산인 상가의 특성상 0.1%의 금리변동도 수익률에 막대한 영향을 미치기 때문이다.

상가투자시 레버리지 효과를 극대화하기 위해서는 낮은 금리의 대출이 필수적이다. 실제 5억원에 분양되는 상가를 40%의 대출을 활용해 구입한다고 가정할 때, 연대출금리가 5%라면 실수익률이 연 7.33%에 달하지만 7%일때는 연 5.86%에 불과하다. 높은 월세만큼이나 낮은 대출이자가 중요한 것이다.

선임대 상가에 투자하는 것도 하나의 안정적인 투자 방법이다. 선임대 상가는 분양업체가 먼저 임차인을 확보하거나 일정기간 수익을 보장해주는 방식으로 투자자에게 분양하는 이른바 ‘선임대 후분양’ 방식이다.

선임대 후분양은 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 보장된다는 게 장점으로 꼽힌다. 또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있으며, 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다.

하지만 준공 후에 주변 경쟁상품의 증가로 임차인을 확보하지 못해 공실로 인한 손해를 볼 수 있는 점은 주의해야 한다.
업계에서는 임대가 확정돼 있다고 해도 투자 시에는 입지, 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 조언하고 있다.

또 가짜세입자를 통한 편법분양 가능성도 있어 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간을 확실히 체크해야 한다. 통상 임대가 확정된 수익형 상품의 경우 계약시 받는 임대료와 임차인이 실제 지급하는 돈이 같은지 확인해야 하며 분양업체가 분양이 잘되도록 임차인가 내는 임대료에 일정 기간 수익을 보전해 주는 곳도 많아 주의해야 하는데 임대 보장기간이 지나면 실 수령 임대료가 줄 수 있기 때문이다.

마지막으로 과도한 수익을 보장하는 상품을 주의해야 한다. 일부 분양대행사들은 수익률 연 8~10%를 내세우는 경우가 종종 있으나 실제 수익률은 5%선을 넘기 어려운 실정으로 수익률을 계산할 때는 취득세와 재산세, 늘어나는 건강보험료 등 비용을 반드시 따지고 전용률도 눈여겨 봐야 한다.

장경철

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