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서승범 기자
등록 :
2015-04-28 16:03

[최현일의 부동산 論]“저금리시대, 주거용 부동산 활용한 임대사업을 노려라”

저금리와 1인 가구의 증가로 부동산 시장의 패러다임이 월세중심으로 급변하고 있다. 저금리를 동반한 월세시대에의 본격화로 매월 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산이 큰 관심을 끌고 있다.

특히, 주거용 부동산을 이용해 임대수익을 얻을 수 있는 셰어하우스, 오피스텔, 도시형생활주택, 다가구주택, 다세대주택, 점포겸용 단독주택 등에 관심이 증가하고 있다.

주거용 부동산은 적은 투자비용으로 높은 수익률을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 즉, 상품별로 차이는 있지만 경우에 따라서는 투자비용 없이도 임대수익을 얻을 수 있다.
그러나 주거용 부동산을 활용해 임대수익을 얻기 위해서는 상품에 따라 투자비용 많이 드는 경우도 있고, 적게 드는 경우도 있기 때문에 자신의 자본여력과 상황에 맞게 투자전략을 꼼꼼히 세우는 것이 필요하다.

주거용 부동산을 활용하여 임대사업을 할 경우 초기 투자비용을 거의 들이지 않아도 되는 것이 셰어하우스 사업이다.

또 1억원대로 할 수 있는 사업이 오피스텔과 도시형생활주택 같은 원룸상품을 활용하는 방법이 있다. 그리고 1~2억원으로 할 수 있는 사업이 다가구주택, 연립주택을 매입하여 임대사업을 하는 방법이다. 뿐만 아니라 많은 투자비용은 들지만 높은 수익을 얻을 수 있는 것이 점포겸용 단독주택 사업이다.

첫째, 셰어하우스 사업은 살고 있는 주택의 빈방에 세입자를 들여 매월 임대수익을 얻는 방법이다. 투자비가 필요 없으며, 있는 방을 활용하여 임대수익을 얻을 수 있다는 점에서 매력적이다.

셰어하우스 사업의 종류에는 여러 가지가 있다. 먼저, 주인이 거주하면서 놀고 있는 빈방을 임대로 활용하는 방법이 있으며, 아파트 1채를 통째로 임대하여 셰어하우스로 활용하는 방법도 있다.

친한 친구 2~3명이 돈을 모아 1채의 아파트에 거주하는 경우도 있고, 집주인이 서로 모르는 세입자를 입주시키는 방법도 있다. 그리고 단독주택을 리모델링해 10~20명이 공동으로 거주하는 기업형 셰어하우스도 있다.

둘째, 오피스텔이나 도시형생활주택을 매입해 매월 임대수익을 얻는 방법이다. 1억원 정도를 투자해 오피스텔 또는 도시형생활주택을 매입하여 임대수익을 얻는 방법이다.

특히 시중금리가 2%대인 현재 시중금리보다 2~3배 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 점에서 매력적이다. 일반적으로 오피스텔 또는 도시형생활주택의 임대수익률은 5~6%로 추정되고 있어 저금리 시대의 대표적 임대사업으로 평가받고 있다.

셋째, 빌라로 불리는 다세대주택과 연립주택에 1~2억원 정도를 투자해 임대사업을 하는 것이다. 다세대주택이나 연립주택을 매입해 매월 임대수익을 얻으면 은행이자보다 2~3배의 수익률을 얻을 수 있을 것이다.

넷째, 상가주택이라 불이는 점포겸용 단독주택을 활용한 임대사업이다. 점포겸용 단독주택은 토지를 매입하고 건축을 해야 하기 때문에 10억원 정도의 초기자금이 든다. 지역에 따라 차이는 있지만 결론적으로 100평의 토지를 구입해서 150평의 점포겸용 단독주택을 건축하면 부대비용을 포함해 약 10억 정도의 자금이 든다. 물론 초기 투자비가 많이 들어가는 대신 1층에는 상가, 2층에는 다가구주택임대, 그리고 3층에는 집주인이 거주할 수 있다. 즉, 점포겸용 단독주택은 상가임대, 다가구주택임대, 본인 거주라는 세 마리 토끼를 잡을 수 있는 장점이 있다.

이처럼 주거용 부동산을 활용해 임대수익을 얻을 수 있는 방법은 수요가 많고 주택이 부족한 우리나라의 상황에서 매력적인 임대사업이다. 그러나 주거용 부동산을 활용하여 임대사업을 할 경우에는 반드시 수익률과 안정성이라는 두 가지를 체크해 봐야 한다.

먼저, 수익률이 높아야 한다. 임대사업은 수익률이 높으면 높을수록 좋다. 따라서 사업을 하기 전에 수익률에 대한 검증을 해 봐야 한다. 수익률 검증은 투자하려는 부동산 상품의 수급현황과 해당 지역의 수익률을 바탕으로 분석해 보면 된다. 특히 소형주택에 관심이 많은 세입자들은 대중교통의 접근성이 편리한 곳을 찾기 때문에 도심 역세권에 입지한 상품에 투자하는 것이 좋다.

또한 안정성도 고려를 해 봐야 한다. 아무리 수익률이 높더라도 임대수입이 불규칙하게 들어오면 의미가 없다. 따라서 임대수입을 장기간에 걸쳐 고정적으로 얻을 수 있는 상품을 찾아야 한다.

장기적으로 임대수입을 얻을 수 있는 상품을 1~2인 가구의 증가에 따라 수요가 계속 증가될 것으로 예상되는 소형 주거상품에 투자하는 것이 좋을 것으로 전망된다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수

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