[포커스]꿈쩍 않는 부동산···바보야 문제는 거래야

정부의 최대 현안은 단연 부동산이다. 각종 부양책을 쏟아냄에도 시장은 좀처럼 움직이지 않는다. 그렇다면 시장 진단과 정책 방향이 잘 못 됐는지 살펴봐야 할 텐데, 정부는 당최 뒤를 보지 않는다. 이런 상황이 지속하면서 가계부채는 경제 부실뇌관이 됐다.


◇가계부채에 짓눌려 주택구매 꺼려=“여당조차 부담스러워 하는데, 이렇게 노골적으로 대책을 풀어 집을 사라고 판을 벌인 적은 없던 것 같습니다” 한 대형건설사 이사의 말이다.

박근혜 정부는 지난 이명박 정부를 넘어 부동산 규제완화에 혼연일치가 됐다. 파장이 커 손대지 못한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 완화는 물론, 사실상 제한 없는 1%대 초저금리 대출상품을 선보이기에 이르렀다.

정부의 생각은 분명하다. 부동산판을 흔들어 경기부양을 노리겠다는 계산이다. 이런 계획이 뜻대로 되지 않아도 최소한 집값 하락을 막아 민심을 잃지 않겠다는 심산으로 보인다.

문제는 대세하락기에 접어든 부동산시장 움직임에 대한 정부의 생각이 낡았다는 데 있다. 규제 완화와 인위적인 건설경기 부양으로 시장이 움직이리라는 논리 말이다.

물론, 1997년 IMF 외환위기 이후 경기회복 과정에서 2000년대 집값은 무섭게 치솟았다. 그 이전에도 부동산은 단 한 번도 배신하지 않았으니, 이 논리가 ‘신앙’에 가깝다는 건 당연하기도 하다.

그러나 과거와 매우 달라진 부분이 있다. 수요자들이 집 살 여력이 없다는 점이다. 정부가 집을 사라고 노골적으로 혜택을 주지만, 미래에 대한 부담감에 구매를 꺼리는 이유다.

가처분소득(개인소득 중 소비 또는 저축을 자유롭게 할 수 있는 소득)과 가계부채 비율을 보면 이런 점이 고스란히 드러난다.

국회 정무위원회 김기준 새정치민주연합 의원이 한국은행 ‘2014년 3분기 자금순환’ 자료 를 분석한 결과, 가계 가처분소득 대비 가계부채 비율은 163.1%로 치솟은 것으로 나타났다. 가계소득 증가속도는 느리고, 가계부채는 가파르게 증가한 게 요인이다.


실제 지난해 3분기 자금순환동향상 가계부채는 전 분기(1242조원)보다 23조6000억원 늘어나 1266조원(연간 GDP(1469조원)의 86%)으로 집계됐다. 부동산 폭등기인 2002년 3분기(28조원) 이후 최대 증가폭이다.

반면 3분기 국민계정상 국민총소득(GNI)은 전년도 같은 기간과 비교해 3.2% 증가했다. 이를 기초로 가계 가처분소득을 보면 전년도 같은 기간보다 3.7% 증가하는 데 그쳤다.

김 의원은 “다른 OECD 국가와 비교해도 우리나라 부채 증가 속도는 위험하다. 미국 등 주요 선진국은 2008년 금융위기 이후 가계부채 비율이 큰 폭으로 줄여 버블 이전 수준까지 회복했다”며 “우리나라는 가계부채 증가폭(22.6%p)이 네덜란드 다음으로 높고, 증가율(16.1%)은 OECD 국가 중에서 가장 높다”고 지적하기도 했다.

◇거래 늘어도 집값 회복 묘연···대책 효과는 ‘꽝’=지난해 말 ‘부동산 3법’(분양가 상한제 탄력 운용·초과이익 환수 3년간 유예·재건축 조합원 1인1가구제 폐지) 국회통과를 전후로 시장 움직임이 빨라졌다.

서울부동산정보광장에 따르면 1월 서울 아파트 거래량은 총 6880건으로 집계됐다. 정부가 월간 거래량을 공개하기 시작한 2006년 이후 1월 거래량으로는 가장 많은 수치다.

부동산 폭등기 막바지인 2007년 1월(6183건)을 뛰어넘는 것으로, 2006~2013년 1월 평균 거래량(3089건)보다 2배가량 많은 수치다.

거래량 수치상으로만 본다면 당장이라도 집값이 치솟을 것처럼 보이지만 그 면면을 보면 시장 움직임은 시차가 크다.

감정원 매매가격지수를 보면 역대 최대 거래량을 보이고도 전달보다 단 0.1p 상승한 99.3p에 그쳤다.

금융위기 여파로 폭락이 시작한 2008년 10월 지수가 104.2p다. 2009년 3월 101.1p까지 떨어진 수치는 대대적인 부양책으로 2010년 3월 105.4p까지 올랐었다.

전문가들은 집값 상승 기대감이 사라진 상황에서 거래량이 늘더라도 시장의 움직임이 둔화할 수밖에 없다고 지적한다.

과거 부동산 활황기 때는 거래량이 늘면 추격 매수세가 따라 붙는 ‘거래증가=집값상승’ 공식이 성립됐지만 장기불황에 공식이 작동하지 않는다는 게 이들의 분석이다.

거래 성격 측면에서도 이 같은 흐름을 읽을 수 있다.

최근에 이뤄지는 거래 대부분은 치솟는 전셋값을 못 이겨 매매에 나서거나 저가 급매 위주로 매매에 나서는 등 투자수요가 아닌 실수요다.

투자수요가 붙지 않으면 집값이 오르지 않는 지금까지 시장 흐름을 고려할 때 최근 상황은 오히려 자연스럽다고 볼 수 있다.

실제 1월 아파트 거래량 추이를 보면 강서구와 관악구, 노원구가 거래량 상승세를 이끌었다. 강동구와 구로구, 도봉구 등 강남3구를 제외한 전 구가 오름세를 보였다.

반면 투자수요가 강한 강남3구(강남·서초·송파)는 전년 대비 거래량이 줄거나, 보합세를 보였다. 강남구는 456건으로 전년 같은 기간(526건)보다 70건 줄었고, 서초구(334건)도 51건 줄었다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “정부의 의도대로 부동산시장이 활성화한다고 해도 가계부채 증가와 실질소득 감소로 추가 매수세가 이뤄지지 않는 형국”이라며 “정부가 과거와 판이한 시장상황을 등한시한 채 강남으로 시작한 낙수효과만 바란다면, 부실 심화만 불러올 것”이라고 꼬집었다.

이어 “대놓고 강남 재건축 지원책인 초과이익 환수, 조합원 주택분양 3채 확대뿐 아니라 분양가 상한제 폐지만 보더라도 정부가 시장을 전혀 읽지 못한다는 게 여실히 드러난다”며 “분양가가 높아질 여지가 있는 곳은 강남 재건축 일반물량이다. 그러나 거래량에서 보듯 수요자들은 관심이 없다”고 덧붙였다.

김지성 기자 kjs@

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