부동산과 환율 상관관계 모르면 ‘백전백패’

등록 2014.10.15 08:55

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美 금리 인상 전망, 원·달러 환율상승 불가피국내 증시 ‘휘청’···부동산 시장 충격파 온다

서울 동대문구 전농동 아파트 단지 전경2 사진=김동민 기자 life@

미국 달러 가치의 거침없는 상승세로 국내 부동산이 휘청일 수 있다는 전망이 제기됐다. 이른바 ‘슈퍼달러’의 충격으로 원화 가치의 하락이 불가피한 탓이다. 환율과 부동산 시장은 서로 연관성이 없어 보이지만 실제로는 밀접한 상관관계를 이룬다.

환율이 오르면 수입 원자재값이 상승, 소비자물가 역시 치솟는다. 이는 가계의 실질소득 감소로 이어져 소비 여력이 약화하고 투자심리도 위축돼 부동산을 비롯한 투자가 줄어든다.

이렇게 되면 부동산 등 자산 가치와 주가가 하락하면서 내수경기는 침체한다. 주가 하락에 따라 국내 기업의 가치가 떨어져 채산성에 문제가 생기고 자금난이 심화하면서 금융권 부실이 발생해 시장금리가 상승한다.

시장금리가 오르면 시중 유동성 자금은 은행으로 흡수돼 ‘돈맥경화’ 현상이 발생한다. 종국에는 추가적인 환율 상승을 불러 부동산 가격이 추가로 하락하는 일련의 과정을 되풀이하며 거시경제 전반에 걸쳐 악순환을 초래하는 것이다.

환율과 국내 주택건설 수주액이 반대로 움직이는 현상은 이런 주장의 논거가 된다. 실제 상반기 달러의 약세로 수익 개선 효과를 톡톡히 본 건설업계는 국내 건설수주액이 지난해보다 26.8%나 늘어난 49조6551억원을 기록했다.

국내 부동산 시장은 채권·주식시장보다도 더 크며 자산 비중의 약 80%를 차지해 환율변동에 더욱 민감한 편이다. 1000조원에 이르는 가계부채 중 부동산 관련 대출이 약 60%를 차지해 환율 상승은 자칫 국내경제에 심대한 타격을 입힐 수 있다.

이런 상황에서 내년 하반기 미국 금리 인상 가능성이 점쳐지면서 최근 외국인 자금이 급격히 빠져나가 주가가 떨어지고 환율이 급등하는 형국이다. 특히 실물경제가 불황의 늪에서 벗어나지 못하는 현 상황에선 원화 가치의 낙폭은 더 클수밖에 없다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “환율을 이해하지 못한다면 부동산 투자에 성공하기 어렵다”면서 “미 연방준비제도가 당분간 저금리 기조를 이어갈 것이란 뜻을 밝혔으나 환율변동을 예의주시하며 부동산 시장의 움직임을 제대로 파악해야 한다”고 조언했다.

성동규 기자 sdk@