[장경철의 부동산 論]수익률 좋고 절세까지···일석이조 ‘수익형 부동산’

최근 한국은행에서 기준금리를 0.25% 인하했다. 공급과잉 등에 월세소득에 대한 과세강화로 위기를 맞았던 수익형 부동산이 반전의 기회가 될 것으로 보인다.

주택 가격 상승 메리트가 떨어진 상황에서 수익형 부동산으로 관심이 쏠릴 여지가 높다. 여기에 절세까지 된다면 금상첨화다. 대표적인 절세 수익형 부동산으로 주거용 오피스텔·도시형 생활주택, 지식산업센터, ‘외국인 렌탈’ 등이 있다.

외국인 세입자는 국내 근로자와는 달리 확정일자를 받지 않는 게 보통이고 국내 세법에 근거한 소득공제 신청도 하지 않는 사례가 많아 집주인의 임대소득이 잘 드러나지 않는다.

특히 외국인들은 보증금 없이 적게는 3개월에서 많게는 2년 치 월세를 한꺼번에 내는 ‘깔세 방식’을 선호한다. 투자자로선 한 번에 목돈을 받을 수 있고 임대료 연체 등의 우려를 덜 수 있어 좋다.

그러나 외국인 임대 수익률이 항상 높은 것은 아니다. 미군은 미국에서 집세만 지원해 줘 관리비는 집주인이 부담하는 사례가 많다. 중개수수료도 집주인에게만 받는다. 이런 탓에 관리비와 수수료 등 기타 비용을 고려해 수익률을 따져봐야 한다.

소액투자처로 인기가 높은 오피스텔과 도시형 생활주택은 임대사업 등록을 신중히 고려해야 한다. 임대사업 등록에 따라 취득세, 재산세 혜택이 크게 달라진다. 임대소득뿐 아니라 ′세테크′를 위해 세금 관계를 철저히 따져봐야 한다.?

주거용인 도시형 생활주택과는 달리 오피스텔은 크게 일반 임대사업자와 주택 임대사업자로 나뉜다.

주택 임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세가 면제되거나 일부 감면된다. 전용 60~85㎡는 취득세를 75%를 60㎡ 아래는 면제다. 40~60㎡과 60~85㎡는 각각 재산세를 50%, 75%를 전용 40㎡ 아래는 면제다.

일반 임대사업자는 주택 임대사업자가 받는 혜택의 절반만 받는다. 취득세 4.6%를 내야 한다. 재산세는 공시가격 60%를 과세표준으로 0.25%의 세율이 적용된다. 그러나 부가세를 돌려받을 수 있다.

새 오피스텔은 건축비의 10%를 부가세로 내야 한다. 일반 임대사업으로 등록하면 부가세를 전부 돌려받는다. 임대사업자로 등록하지 않은 사람은 물론이고 주택 임대사업자도 부가세 환급 혜택이 없다.

사업자 등록이 세금을?줄이는 데 유리하지만 사업 의무기간이 있다는 점을 기억해야 한다. 주택 임대사업자는 5년, 일반 임대사업자는 10년이다. 일반 임대사업자가 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용으로 전환하면 남은 기간에 대해 부가가치세를 6개월당 5%를 내야 한다.

최근 지식산업센터가 틈새 수익형으로 주목을 받으면서 뭉칫돈이 몰린다. 지난해보다 세금감면 폭은 줄었지만 규제가 풀리는 것은 호재로 꼽힌다.

국무조정실은 지난해 8월 ‘네거티브 규제방식 확대 방안’을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지할 방침이라고 밝혔다. 관련법이 개정되면 이르면 올해부터 지식산업센터의 개별 사무실을 임대할 수 있다.

이렇게 되면 기존 지식산업센터에 주어진 세금 혜택이 줄어들 가능성도 있다. 세금 혜택이 감소하면 수익률이 하락할 수 있다는 점을 고려해야 한다.

지식산업센터에 투자할 때는 우선 입지적 여건을 살피는 것이 무엇보다도 중요하다. 대부분 지식산업센터는 교통 접근성이 우수해 지리적인 우위성을 따지는 것이 필요하다.

자가운전 접근이 쉽고 입주 직원뿐 아니라 방문객이 쉽게 찾아올 수 있는 곳이면 좋다. 임대 사업의 안정성도 고려해야 해야 하는데 지식산업센터는 장기 계약이 가능하다는 장점이 있으나 한번 공실이 생기면 면적이 넓어 손실이 크다.

이에 따라 공실 위험을 낮출 수 있는 전략이 필요하다. 이를 위해 신생 업체보다는 지난 3~5년간 매출을 꾸준히 낸 업체에 임대하는 것도 한 가지 방법이다.

성동규 기자 sdk@

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