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공유형 모기지, 무엇이든 물어보세요

공유형 모기지, 무엇이든 물어보세요

등록 2013.09.01 14:35

수정 2013.09.01 14:36

김지성

  기자

① 생애 첫 주택구매 예정자다. 기존 생애최초 대출과 신형 공유형 모기지 중 어떤 게 유리한가.

수익공유형은 집값이 오르지 않으면 연 1.5% 금리만 부담하면 되지만 집값이 오르면 정부와 수익을 나눠야 한다. 결과적으로 최대 5%(주택기금 최대 수익률) 이자를 부담해야 한다. 일반 생애최초는 소득·만기에 따라 대출이자가 연 2.6~3.4% 수준이다.

공유형은 시세차익보다는 안정적인 주거공간 확보가 필요한 사람, 집값이 내려갈까 걱정돼 구매를 미룬 사람, 구매에 앞서 집값이 오를까봐 불안해하는 실수요자에게 적합하다고 볼 수 있다.

거주가 목적이라면 2년마다 이사 또는 임대료 인상 부담이 없고 주거비(금융비)가 저렴한 공유형 모기지(주택구입)가 전월세보다 유리하다. 집값이 오르는 시기에는 일반 생애최초 대출 기본형, 내릴 때는 전월세, 불확실할 때는 공유형 모기지가 유리하다.

② 공유형 모기지는 누가 이용할 수 있나.

올해는 첫 시범사업인 점을 고려해 부부합산 연소득 7000만원 이하, 생애최초 주택구매자에 한정된다.

③ 대상지역과 주택이 한정돼 형평성에 어긋나지 않는가.

기존 아파트와 준공후 미분양 아파트만 대상으로 한 것은 기존 주택거래 활성화와 미분양 해소 지원 차원에서다. 전세 수요를 매매로 돌리려는 조치여서 신규 분양주택은 시범사업 대상에서 제외했다.

대상지역은 수도권과 6대 광역시만 해당한다. 공적재원인 국민주택기금이 위험을 공유하는 만큼 기금의 안정성을 위해 집값 하락 위험이 적고 수요가 많은 곳이 선정됐다. 대도시권 소득대비 주거비 부담이 크고 최근 전세난이 수도권 등 대도시 위주로 심화한 점도 고려됐다.

④ 시범사업 3000가구는 어떻게 선발하나.

별도 대출심사평가표를 만들어 엄격한 심사를 거칠 예정이다. 심사항목은 대출금 상환능력, 대출대상 주택의 적격성, 대출신청 가구의 지원필요성 등 크게 세 가지로 나눠 총 100점 만점으로 점수를 매긴다.

이 중 주택 적격성은 가장 큰 가중치를 두고 입지, 노후도, 주거환경, 단지규모 등을 종합 평가한다. 노후도가 낮고, 단지규모가 크며 수요자가 많은 입지 여건일수록 유리하다.

상환능력은 LTV, 소득대비 대출액(최대 4.5배)이 낮을수록, 안정적 수입이 있을수록 대출 가능성이 커진다. 또 무주택 기간, 노부모 봉양 여부, 가구원 수 등을 따져 우선 지원할 방침이다.

대출심사평가표는 국토부와 우리은행, 한국감정원, 대한주택보증이 공동 개발한다. 대출 신청이 오면 감정평가사가 직접 현지 조사를 거쳐 대출을 결정한다.

⑤ 시범물량이 소진된 사실을 모르고 집을 계약해서 계약금을 날리게 되는 건 아닌가.

현행 대출상품과 같게 신형 모기지도 사전상담과 매매 계약, 대출승인의 절차를 거치도록 할 예정이다. 사전상담 시 은행지점이 여유물량을 확인하면서 상담하게 되며 충분한 설명 후 매매계약을 체약을 체결하도록 유도할 계획이다.

⑥ 기존 대출자도 공유형 모기지 대출을 할 수 있는가

현재 무주택자로 한정하므로 이미 집을 소유한 기존 대출자는 이용할 수 없다. 생애최초 기본형 대출을 받은 사람이 공유형 모기지로 갈아탈 수 없고, 수익공유형과 손익공유형 상호 간 대환도 허용하지 않는다.

⑦ 공유형 모기지 주택구매자가 시세차익을 기금에 덜 주기 위해 매각가격을 인위적으로 낮출 수 있는데.

실거래가를 명확하게 파악하기 위해 주택 매각 시 최초 3∼6개월 전 우리은행 대출지점에 매각계획을 의무적으로 통보하도록 할 방침이다. 최종 매각계약 체결 전에도 반드시 매매가격을 사전 통지하도록 할 계획이다.

만약 통보하지 않으면 시세 감정가액을 적용한다. 우리은행은 주택구매자에 당해 지역 실거래가 정보를 미리 제공하고, 주변 시세의 일정비율 이하로 매각 시 실거래가 검증 계획을 통지한다.

또 신고 매도가격이 주변 시세의 일정범위(5%)보다 낮을 때는 지자체에 통보해 중개업소와 매매자가 규정 위반 시 과태료를 부과하도록 할 방침이다. 허위 신고자는 국세청에 통보돼 세무조사도 받게 된다.

⑧ 공유형 모기지 대출자가 만기 전에 추가로 다른 집을 구매하면 대출이 유지되나.

(일시적) 2주택자가 되면 공유형 모기지를 조기상환해야 한다. 지방 근무 등을 통해 불가피하게 다른 집을 살 때라도 일정기간 유예기간을 줘 조기상환토록 할 계획이다.

다만 공유형 모기지 만기가 20년이고 지방 근무 등 불가피하게 일시 이주 수요가 발생할 수 있다는 점을 고려, 전월세를 놓는 것은 금지하지 않을 방침이다. 최종안은 이달 중 확정 예정이다.

⑨ 대출은 언제부터 어디서 받을 수 있나.

10월 초 시행할 예정이다. 시범사업은 기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급하며 추후 확대한다.

⑩ 시범사업 물량(3000가구)을 확대할 계획은 없나.

시범사업을 통해 발생한 문제점을 보완한 뒤 재정 여건을 고려, 확대를 검토할 계획이다. 상품 출시 후 판매 속도도 고려해서 판단하겠다.

김지성 기자 kjs@

뉴스웨이 김지성 기자

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