초저금리 재테크···종잣돈으로 부동산 투자 ‘각광’

등록 2013.05.15 09:31

수정 2013.05.15 09:55

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초 저금리 시대가 도래하면서 보증부 월세 등의 시장이 열리고 있다. 초저금리를 이용해 종잣돈을 마련하거나 은행에서 대출을 받아 전세를 월세로 바꾸는 등 투자자들이 늘고 있는 것이다.

실제 마포구 공덕동 A아파트 109㎡를 3억8000만원에 전세를 준 김모(49, 남)씨는 최근 인하된 주택담보대출을 받아 세입자에게 일부 전세금을 돌려주고 아파트를 보증부 월세로 바꿨다.

국토교통부 실거래가 기준으로 해당 아파트는 보증부 월세로 전환하면 보증금 1억8000만원에 180만원의 월세(월세전환율 10.8% 적용)를 받을 수 있다. 이 아파트는 분양을 시작한지 얼마 안돼 평균 월세전환율(7∼8%)보다 높은 수익률을 얻을 수 있다.

김씨는 은행에서 대출을 받아 나머지 보증금 2억원(3억8000만원 - 1억8000만원)을 내주고 보증부 월세로 전환했다. 대출이자 67만원(2억원×0.04/12)을 제하면 113만원의 이득이 발생하기 때문이다.

예금금리 연 3%, 주택담보대출금리(고정) 연 4%를 적용했을 때 전세금 3억8000만원을 받아은행에 예치하면 1년 수익은 1140만원(3억8000만원×0.03)에 불과하다.

보증부 월세로 전환한 연 수익은 1900만원이다. 이는 보증금 1억8000만원 예금 수익 540만원(1억8000만원×0.03)과 연간 월세 수익 2160만원(180만원×12)에서 연 대출 이자 800만원(2억원×0.04)을 뺀 수치다.

다운사이징(downsizing.축소)을 통한 주택임대업도 확산되고 있다. 1주택자가 집 크기를 줄여 작은 규모의 집 두 채를 마련해 한 채는 거주, 나머지 한 채는 임대로 활용하는 방식이다.

전문가들은 기존 시세차익을 노리고 중대형을 매입하던 ‘업사이징’ 시대는 가고 앞으로 수익을 얻을 수 있는 작은 주택을 매입하는 실속 투자 경향이 주를 이룰 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원은 “당장 수치상으로 수익률이 높다는 점만 보고 경기침체 등 위험요인을 간과해서는 안된다”며 “특히 임대업은 경기 침체기에 임대료를 못 내는 세입자가 생길 수 있어 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 강조했다.

성동규 기자 sdk@