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주택거래 정상화 대책 관련 질의응답 ③

[4.1부동산대책] 주택거래 정상화 대책 관련 질의응답 ③

등록 2013.04.01 18:40

수정 2013.04.02 10:04

최광호

  기자

Q. 어떤 기준으로 하우스푸어 지원대상을 선정했나.
A. 현재 하우스푸어에 대해 공식적으로 정립된 기준은 없다. 하우스푸어가 느끼는 어려움의 수준을 객관적으로 판단하는 기준을 마련하기 어렵고 개별 가구마다 처한 상황이 달라 획일적인 기준으로 지원 대상을 선정하기도 힘들었다. 이번에 발표된 지원방안은 하우스푸어의 범위를 특정하기보다 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구들이 채무조정을 통해 정상적으로 채무를 상환할 수 있도록 지원하는 체계를 마련하는데 중점을 뒀다.

Q. 하우스푸어 지원에 따른 도덕적 해이가 나타나지 않나.
A. 이번 하우스푸어 지원방안은 채무를 탕감해주는 대책이 아니다. 기본적인 상환능력을 갖추고 있으나 상환부담이 과중한 가구를 대상으로 상환스케줄을 조정해 부담을 적절히 분산시킬 수 있는 기회를 제공하는 것이 주된 내용이다. 앞으로 제도 시행 과정에서 도덕적 해이 문제가 나타나지 않도록 경제적 자활의지가 있고 투기목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원대상 한정하는 등 제도적 보완장치 마련할 계획이다.

Q. 캠코·주택금융공사를 통한 지원 시 재정이 소요되는 것 아닌가.
A. 하우스푸어 문제는 당사자인 차주·금융회사 간 자율적 협의를 통해 우선 해결돼야 하며 대규모 재정투입은 위기대응을 위한 수단으로 국민적 공감대를 얻어 추진해야 한다는 입장에는 변함이 없다. 캠코와 주택금융공사는 이미 승인된 업무계획과 공공기관이 수행하는 일상적인 업무수행 범위 안에서 새로운 업무수행 방식을 도입해 하우스푸어에게 채무조정의 기회를 제공하는 역할을 담당하게 될 것이다. 이번 대책으로 인해 당장 새로운 재정소요가 발생하는 것은 아니다. 캠코와 주택금융공사의 채권매입 한도를 설정한 것도 두 기관의 재정상황이 허락하는 범위 안에서 신규 재정소요 없이 대책을 추진하기 위한 것이다. 앞으로 캠코, 주택금융공사를 통한 지원규모를 확대할지의 여부는 이번 대책의 효과에 대한 분석과 함께 하우스푸어 문제가 얼마나 악화될 수 있을지 등을 종합적으로 고려해 판단할 예정이다.

Q. 임대주택리츠 매입방법과 절차는.
A. 역경매 방식을 통해 주택 또는 지분의 감정평가액 대비 매도자의 매각희망가격의 비율이 낮은 순으로 매입한다. 역경매는 수요 공급의 원리에 따른 시장 친화적인 방식으로 시장왜곡과 도덕적 해이 등을 방지할 수 있다.

Q. 임대주택리츠 매입 신청자격은.
A. 대상주택이 1세대 1주택, 전용면적 85㎡ 이하 아파트로 제한되며 신청자의 자격 제한은 없다. 다만 지분을 매각하는 경우에는 지분 매각대금으로 대출금액을 전부 상환할 수 있는 범위까지 매각해야 한다. 대출금이 남아있으면 금융기관의 근저당권 해제가 불가능해 지분매매가 어렵기 때문이다.

Q. 집주인 담보대출에 참여할 집주인이 있나. 집주인 인센티브는 충분한가.
A. 정부는 집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 세제·금융지원 방안을 마련했다. 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례해 재산세·종부세 감면 등 세제 인센티브를 부여한다. 집 주인이 담보대출 시 LTV 한도를 70%까지 확대해주고 DTI 자율적용 등 금융규제도 완화해준다. 특히 세입자를 구하기 어렵거나, 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 이번 제도에 참여할 수 있을 것으로 예상한다. 이러한 인센티브 제공에도 담보대출에 대한 부담으로 일부 집주인이 참여를 꺼리는 경우에 대비해 임차보증금 반환청구권 양도 방식, 주택기금을 통한 전세자금 지원확대 등 다양한 옵션을 제공할 계획이다.

Q. 목돈안드는 전세제도에 대해 LTV, DTI 규제를 완화했는데 기존 입장과 배치되는 것 아닌가.
A. 목돈안드는 전세제도의 집주인 담보대출은 일반적인 주택담보대출과는 다른 새로운 형태의 대출상품이다. 현행 주택담보대출 규제체계를 적용하기에 다소 적합하지 않은 부분이 있다. 예를 들어 전세금에 충당하기 위한 대출의 만기는 전세기간인 2년을 초과하기 어려우나 현행 DTI규제는 만기가 짧은 일시상환 대출의 대출한도를 크게 제한하고 있다. 이에 따라 기존 LTV, DTI 규제체계를 그대로 적용하면 목돈안드는 전세제도의 활용이 극히 제한될 우려가 있다. 이를 감안해 우선 한시적으로 기존 규제의 적용을 일부 완화하기로 했으며 목돈안드는 전세제도 활용수요 등을 봐가며 집주인 담보대출의 특성을 고려한 건전성 관리와 소비자 보호 방안을 마련해 나갈 계획이다.

Q. 임차보증금 반환청구권 양도방식이란.
A. 임차보증금 반환청구권 양도방식이란 세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환청구권이라는 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것을 말한다. 세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮으면 전세대출 금리를 낮추고 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용된다. 다만 금융기관은 현 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하와 대출한도 확대 효과가 제한적이다. 이번 주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에게도 우선변제권을 부여하면 금융기관의 대출금 회수가능성이 높아져 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대하고 있다.

Q. 우선변제권 양도시 지원효과가 어느 정도인가.
A. 구체적인 상품이 출시돼야 하겠지만 강화된 담보력을 기초로 예상손실율을 산정해본 결과 신용대출(6~7%)에 비해 약 2%포인트 금리 인하 효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다. 또한 강화된 담보력을 바탕으로 보증한도를 확대할 수 있어 저리의 전세자금 대출을 추가로 받을 수 있을 것으로 보인다.

Q. 철도부지의 경우 소음, 진동, 환경문제 해결이 가능한가.
A. 철도부지를 활용한 국내 양천아파트의 거주자 설문조사 결과 소음과 진동에 대한 불만은 크지 않은 것으로 확인됐다. 다만 선로 위에는 데크(Deck)를 씌워 공원과 오픈 스페이스로 조성함해 소음진동을 최소화하고 주택은 다른 유휴부지에 주로 건설함으로써 양호한 주거환경을 제공할 계획이다. 또 지구지정·지구계획 단계에서 실시하는 환경과 교통영향평가, 사전재해영향성검토 등을 거쳐 주변 환경에 대한 영향을 최소화할 방침이다.

Q. 분양가 상한제 신축운영 필요성.
A. 분양가상한제는 시장과열기에 도입돼 분양가 상승 억제, 집값안정 등에 기여한 측면이 있으나 주택거래 위축, 가격 하락 등 시장이 침체된 시점에서는 맞지 않는 제도로 시급히 개선·보완이 필요가 있다. 인위적 가격제한은 다양한 주택수요에 부응하는 주택공급을 곤란하게 하며 주택의 품질 저하 등 부작용을 야기할 수 있다. 재개발·재건축 사업 위축으로 도심내 주택공급을 감소할 우려가 있고, 분양가 심사·공시에 따른 시간비용(통상 1~2개월)과 용역비 등 경제적 부담도 있다. 따라서 분양가상한제를 유지하되 시장상황에 따라 탄력적으로 적용할 예정이다.

Q.분양가 상한제가 개선되면, 분양가격 상승 우려는 없는지.
A.상한제 폐지가 아니라, 시장상황에 따라 탄력 운영하겠다는 의미다. 국지적 시장 불안이나 투기과열 우려가 있는 지역은 언제든지 상한제 적용이 가능한 등 안전장치가 마련돼 있다. 특히 현 시장은 과거처럼 수요를 감안하지 않고 분양가를 높이기 곤란한 상황으로 상한제 개선에 따른 분양가 상승 우려는 없다.

최광호 기자 ho@

뉴스웨이 최광호 기자

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