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늘어나는 ‘미분양·경매’ 주택시장 위협

수급불균형 심화, 가격회복 지연 요인으로 지적

미분양과 경매주택 증가가 부동산시장을 더 악화시킬 수 있다는 지적이 제기됐다.

손정락 하나금융경영연구소 수석연구원은 19일 ‘주택시장 공급적체 위험 확대에 대한 분석과 시사점’ 보고서에서 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 2008~2010년 연평균 38만호였던 전국 주택건설 승인 실적이 2011~2012년 연평균 56만8000호로 늘었다. 아파트 분양실적도 2008~2010년 연평균 21만2000호에서 2011~2012년 26만4000호로 증가했다.

신규 주택이 누적되면서 2009년 이후 내림세를 보인 미분양이 작년 하반기에 오름세로 돌아섰다.

특히 작년 말 수도권 미분양은 금융위기 이후 가장 많은 3만3000호까지 늘었고, 비수도권도 작년 하반기 이후 오름세로 반전했다.

비수도권 경매 건수가 2008년 8만7000건에서 2012년 2만3000건으로 줄었지만 수도권에선 2008년 2만2000호, 2010년 3만7000건, 작년엔 5만2000건으로 계속 늘었다.

수도권의 경매 낙찰가율은 2008년 96%에서 작년엔 72%로 떨어져 집주인과 주택대출 채권자인 금융기관의 손실 가능성이 커졌다.

한국은행이 작년 10월 국회에 제출한 ‘금융안정보고서’에 따르면 작년 3월 기준 주택담보대출비율(LTV)이 규제 상한인 60%를 초과한다. 주택가격 하락 때 연체발생 가능성이 큰 고위험 대출이 35조원에 이르는 것으로 추정됐다.

후순위 전세금을 제외하면 전세주택 평균 LTV는 50%였지만 이를 포함하면 평균 LTV가 71%로 상승한다. LTV가 80%를 넘는 위험대출 비중도 26%에 이르는 것으로 분석됐다.

손 연구원은 신규 주택시장의 미분양과 기존 거래시장의 경매주택과 같은 공급적체가 시장 수급불균형을 심화시키고, 가격회복을 지연시키는 요인이라고 지적했다. 특히 주택수요 위축세가 뚜렷한 수도권에서 영향력이 클 것으로 예상했다.

이를 위해서는 종합 모니터링 체계를 구축하는 것이 바람직하고 지역별 리스크 지표를 구축해 평가를 등급화할 필요가 있다고 전했다.

김지성 기자 kjs@

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